«Die Drähte werden heisslaufen»: Wie der Ostschweizer Mieterverband auf den tiefen Referenzzins reagiert – und warum die Hauseigentümer auf die Bremse treten

Erstmals seit 2017 hat das Bundesamt für Wohnungswesen am Montag den Referenzzinssatz gesenkt. Neu beträgt er 1,25 Prozent. Das bedeutet: Mieterinnen und Mieter können nun Anspruch auf eine Mietzinsreduktion erheben. Das freut den Ostschweizer Mieterverband. Beim St.Galler Hauseigentümerverband relativiert man: Es gebe keinen Automatismus zur Senkung des Mietzinses.

Luca Ghiselli
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Wohnen könnte für viele Ostschweizer Mieterinnen und Mieter bald günstiger werden. Dafür müssen sie in den meisten Fällen aber selbst aktiv werden.

Wohnen könnte für viele Ostschweizer Mieterinnen und Mieter bald günstiger werden. Dafür müssen sie in den meisten Fällen aber selbst aktiv werden.

Bild: Ute Grabowsky

Er sinkt schon wieder. Seit der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen massgebend für Mietzinsanpassungen ist, bewegt sich der Zins nur in eine Richtung – und zwar nach unten. War er zu Beginn im September 2008 noch bei 3,5 Prozent, ist er mit der erneuten Anpassung vom vergangenen Montag am vorläufigen Tiefpunkt – bei 1,25 Prozent –angelangt. Es ist die neunte Senkung seit 2008, nach oben korrigiert wurde der Referenzzinssatz noch gar nie.

So sinkt der Referenzzins seit 2008

Hypothekarischer Referenzzinssatz in Prozent
20092010201120122013201420152016201720182019012343,53,51,251,25

Sowohl für Mieterinnen als auch für Vermieter ist die Anpassung des Referenzzinssatzes von Bedeutung: Wird er nach unten korrigiert, können Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion geltend machen. Im konkreten Fall (der Referenzzinssatz wurde um 0,25 Prozentpunkte gesenkt) macht das eine Reduktion von 2,91 Prozent aus. Ein Rechenbeispiel: Wer für eine Wohnung im St.Galler Stadtzentrum bis anhin 1800 Franken pro Monat bezahlt hat, zahlt neu 1751 Franken pro Monat. Im Jahr sind das immerhin 588 Franken.

«Die Kostensituation ist in jedem Mietverhältnis anders»

Walter Locher, FDP-Kantonsrat und Präsident des HEV des Kantons St.Gallen.

Walter Locher, FDP-Kantonsrat und Präsident des HEV des Kantons St.Gallen.

Bild: Regina Kühne

Die Mietzinsreduktion geschieht aber nicht automatisch – zumindest nicht in allen Fällen. Das sagt auch Walter Locher, Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV) des Kantons St.Gallen. «Das Gesetz kennt bei Änderungen des Referenzzinssatzes keinen Automatismus, weder bei Senkungen noch bei Erhöhungen. Die Kostensituation ist in jedem Mietverhältnis anders.»

Die knapp 2,91 Prozent Reduktion seien überdies nicht das Ende der Fahnenstange. «Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der allgemeinen Teuerung sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten aufrechnen», sagt Locher. In zahlreichen Regionen würden für diese Kostensteigerungen von den Schlichtungsbehörden jährliche Pauschalen von 0,5 bis 1 Prozent anerkannt. «Zudem kann der Vermieter seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen verrechnen.»

Reduktion nur bei übersetztem Ertrag

Ein Senkungsanspruch bestehe gemäss Gesetz generell nur dann, wenn der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt, hält Locher fest. «Ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, muss den Mietzins nicht senken.» Ein ortsüblicher Mietzins müsse nicht gesenkt werden.

Der HEV des Kantons St.Gallen habe am Montag bei Bekanntwerden der Zinsänderung seine Mitglieder ohne Verzug direkt und rasch informiert, sagt Walter Locher. Der Verband gebe seinen Mitgliedern regelmässig diesbezügliche Empfehlungen ab, die auf seiner Homepage für alle einsehbar seien. «Weiterführende Massnahmen sind aus unserer Sicht nicht erforderlich.»

«Für Mieter lohnt es sich fast immer, etwas zu unternehmen»

Ruedi Blumer, SP-Kantonsrat und Präsident des Mieterverbands Ostschweiz.

Ruedi Blumer, SP-Kantonsrat und Präsident des Mieterverbands Ostschweiz.

Bild: Regina Kühne

Beim Mieterverband Ostschweiz ist die Freude über die erneute Senkung des Zinssatzes gross. «Die Mieterinnen und Mieter haben jetzt das Recht, eine Mietzinsreduktion einzufordern», sagt Verbandspräsident Ruedi Blumer. Zwar treffe es zu, dass die Reduktion kein Automatismus sei. «Für Mieter lohnt es sich aber in fast jedem Fall, aktiv zu werden.» Der Verband empfehle, die Reduktion per Einschreiben einzufordern, falls der Vermieter das nicht von alleine mache. Blumer sagt:

«Es gibt bereits heute kulante Vermieter, welche die Reduktion selbst vornehmen. Das ist aber leider die Ausnahme.»

Auch wenn man als Mieterin oder Mieter selbst aktiv werde, könne es vorkommen, dass die Vermieter diverse Kostenpunkte wie die Teuerung oder Unterhaltskosten aufrechnen – und die Reduktion so deutlich geringer ausfalle als die eigentlichen 2,91 Prozent. Dabei handle es sich etwa um Unterhalts- und Betriebskosten, die mit bis zu 1 Prozent der Miete aufgerechnet werden.

«Mieten hätten um einen Viertel fallen müssen»

«Inkorrekterweise» werde das von den Schlichtungsstellen gelegentlich sogar anerkannt. «Unserer Auffassung nach passieren zu viele Schlaumeiereien. Man versucht allerlei, um die Mieterinnen und Mieter abzuspeisen», sagt Ruedi Blumer. Und: «Aufgrund der neunmaligen Referenzzinssatzsenkung hätten die Mieten seit 2009 um etwa 25 Prozent fallen müssen. Sie sind aber im Durchschnitt um 10 Prozent gestiegen.»

In den nächsten Tagen und Wochen werden die Telefondrähte beim Mieterverband heisslaufen, sagt Blumer. Bei der letzten Zinssenkung im Juni 2017 sei man mit Anfragen überhäuft worden. Obwohl der Online-Auftritt seither verbessert wurde – und Interessierte dank eines Tools gleich selbst ausrechnen können, was sie bei einer Mietzinsreduktion sparen – wird der Ansturm in der persönlichen Beratung wieder gross sein, sagt der Verbandspräsident. Man sei aber darauf vorbereitet.

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