Wohnungen warten auf Käufer

In Ausserrhoden finden Investoren für ihre Wohnungen weniger Käufer. Den Grund für die gedämpfte Nachfrage sehen sie in verschärften Regeln für die Hypothekarfinanzierung. Die Banken verzeichnen in diesem Bereich keinen Rückgang.

Patrick Baumann
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Ueli Manser Direktor Appenzeller Kantonalbank (Bild: pd)

Ueli Manser Direktor Appenzeller Kantonalbank (Bild: pd)

APPENZELLERLAND. Eigentumswohnungen verkaufen sich weniger gut als auch schon. Für Investoren liegen die Gründe auf der Hand. «Es ist schwieriger geworden, weil die Finma verschärfte Regeln für die Hypothekarfinanzierung erlassen hat», sagt Walter Etterlin, Inhaber der A-Consulting AG in Speicherschwendi. Käufer von Eigentumswohnungen müssten seit September 2014 mehr Eigenkapital mitbringen, um eine Finanzierung von der Bank zu erhalten. Verschärft wurden die Regeln für den Bezug von Pensionskassengeldern. Zudem wurde die Amortisationsdauer von bisher 20 auf 15 Jahre verkürzt.

Oberes Segment stark betroffen

Christoph Vonplon, Inhaber von Orchis Immobilien in Herisau, sieht den Grund für die Abnahme der Nachfrage ebenfalls in diesen Verschärfungen. «Die neuen Regulierungen spürt man vor allem im oberen preislichen Segment», sagt er. Dies bestätigt Ernst Bischofberger, Präsident des Hauseigentümerverbands. «Im oberen Segment könnte es mittlerweile schon etwas schwieriger sein, die Wohnungen zu verkaufen.» Ein generelles Problem sieht er für Appenzell Ausserrhoden aber nicht. «Meiner Erfahrung nach gehen die Wohnungen, die auf dem Markt sind, auch weg», sagt Bischofberger. «Mittelfristig könnte es aber auch in tieferen Segmenten enger werden.»

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Ueli Manser, Direktor der Appenzeller Kantonalbank, steht den Verschärfungen der Finma positiv gegenüber. Die Massnahmen seien sinnvoll, da sie der Vorbeugung einer Immobilienblase dienen. Die Forderung nach zehn Prozent hartem Eigenkapital sei vernünftig. «Für viele Banken sind diese Regeln ohnehin nichts Neues. Es ist lediglich das zementiert worden, was viele Banken schon länger so gehandhabt haben», sagt Manser. «Wir sprechen auch nach wie vor viele Hypotheken und verzeichnen in diesem Bereich ein gesundes Wachstum von drei bis fünf Prozent pro Jahr.» Bei der Raiffeisenbank Heiden habe es ebenfalls keinen Rückgang bei der Vergabe von Hypothekarfinanzierungen gegeben, sagt der Vorsitzende der Geschäftsleitung, Jürg Baumgartner. «Das Wachstum im Hypothekargeschäft betrug 2015 5,8 Prozent.» Dass einzelne Eigentumswohnungen schwerer zu verkaufen seien, könne man nicht nur mit verschärften Regulierungen erklären. «Neben Preis und Lage des Objekts spielt auch die Tatsache eine Rolle, dass die Leute heute später erben», sagt Baumgartner. Zudem werde nicht mehr gleich viel gespart wie früher. «Diese beiden Faktoren wirken sich auf das Sparkapital aus, weshalb Käufer mittleren Alters heute oft weniger Eigenmittel mitbringen als früher.»

Preise fallen noch nicht

Eine Senkung der Preise für Eigentumswohnungen scheint momentan keine Option zu sein. «Der Preis für die Objekte wird noch hochgehalten», sagt Bruno Knechtle, Geschäftsleiter der ARO-Immobilien AG in Herisau. «Massive Preisrückgänge habe ich bis jetzt nicht registriert.» An guten Lagen und in Agglomerationen sei es auch sicher weiterhin möglich, gute Preise zu erzielen. Wahrscheinlich werde in Zukunft mehr in Projekte für Mieter investiert, sagt Vonplon. «Vielleicht werden auch Eigentumswohnungen in niedrigeren Segmenten attraktiv.»

Geduld ist gefragt

Mittelfristig rechnen die Investoren nicht mit einem Anstieg der Nachfrage. «Solange die Finma diese Regeln so belässt, wird sich nichts gross ändern», sagt Walter Etterlin. Den Anbietern bleibe nichts anderes übrig, als mehr Zeit in Verkauf und Marketing zu investieren. «Uns hat zum Beispiel ein Innenarchitekt bei der Inneneinrichtung unserer Objekte geholfen.»

Leere Wohnungen, leere Klingelschilder: Der Verkauf von Eigentumswohnungen ist ins Stocken gekommen. (Bild: fotolia)

Leere Wohnungen, leere Klingelschilder: Der Verkauf von Eigentumswohnungen ist ins Stocken gekommen. (Bild: fotolia)