Bodenpreis von 200 Franken pro Quadratmeter in Teufen wirft Fragen auf

Die Gemeinde Teufen verkauft ein Gewerbegrundstück mit Quartierplanpflicht für 200 Franken pro Quadratmeter.

Margrith Widmer
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Die Levana AG hat das Gewerbegrundstück beim Haslenkreisel in Teufen 2019 von der Gemeinde erworben.

Die Levana AG hat das Gewerbegrundstück beim Haslenkreisel in Teufen 2019 von der Gemeinde erworben.

Bild: Alessia Pagani

Im November verkaufte die Gemeinde Teufen das Grundstück 1843 an der alten Haslenstrasse, direkt beim Haslenkreisel, von 2856 Quadratmetern an die Levana AG – für 534800 Franken respektive 200 Franken pro Quadratmeter. Ausgeschrieben worden war es am 19. März vergangenen Jahres: «Der Gemeinderat beabsichtigt die Veräusserung der Parzelle Nr. 1843, welche sich direkt beim Haslenkreisel befindet. Die Parzelle ist der Gewerbezone GE zugeteilt und mit einer Quartierplanpflicht überlagert. Nach Umsetzung eines Strassenprojekts betreffend die Haslenstrasse bemisst sich die Grundstücksfläche auf 2719 Quadratmeter. Gemäss rechtskräftigem Strassenplan der Gemeinde führt die Erschliessung der Nachbarparzelle über die zum Verkauf stehende Parzelle 1843. Kaufinteressenten werden ersucht, ihre Angebote mit Angabe der vorgesehenen Nutzung bis 30. April 2019 bei der Gemeindekanzlei einzureichen.»

Die Levana AG, die das Grundstück für 200 Franken pro Quadratmeter ergatterte, hat laut Handelsregister-Eintrag folgenden Zweck: «Handel mit und Verkauf von Waren aller Art sowie Erbringen von damit zusammenhängenden Dienstleistungen. Die Gesellschaft kann Zweigniederlassungen errichten, sich an anderen Unternehmungen beteiligen, Unternehmen erwerben oder sich mit solchen zusammenschliessen. Die Gesellschaft kann Immobilien, Urheberrechte, Patente und Lizenzen aller Art erwerben, verwalten, belasten und veräussern.»

Ein Firmenkonglomerat hat das Grundstück gekauft

Die Levana AG wurde am 27. März 2013 gegründet und hat ihr Domizil an der Alten Haslenstrasse 5. Dort haben noch weitere 26 Firmen der Levana-Verwaltungsrätin ihren Sitz. In den meisten Firmen ist die Frau Verwaltungsrätin mit Einzelunterschrift, in einigen Präsidentin des Verwaltungsrats. Viele der Unternehmen sind Handelsfirmen, dazu kommen Bekleidung, Asset-Management, Herstellung von sonstigen elektronischen Gütern, Grundstückserschliessungen, Betreiben von Beteiligungsgesellschaften, Betreiben von übrigen Finanzinstitutionen, Gebäudebau und Unterhalt, Handel mit Konsumgütern, mit landwirtschaftlichen Produkten und Tieren, allgemeiner Hochbau, Landwirtschaft und Lebensmittel, Bewirtschaftung von Liegenschaften und Wohnungen, Betreiben von Fondsmanagement und sonstige Dienstleistungen. Ausserdem ist die Verwaltungsrätin der Levana AG die Partnerin eines Mitglieds der Geschäftsprüfungskommission (GPK) der Gemeinde Teufen. Die 41-Jährige ist Eigentümerin von fünf Grundstücken und Liegenschaften im Umfeld des Haslenkreisels, in der Ebni. Sie gehören verschiedenen Firmen der Frau, alle mit Sitz an der Alten Haslenstrasse 5. Dazu gehören unter anderem auch die Liegenschaft mit der Tankstelle von Agrola sowie das unmittelbare Nachbargrundstück 1842. Zum Verkaufsprozedere sagt Gemeindeschreiber Markus Peter:

«Bei den Liegenschaften im Finanzvermögen der Gemeinde wird definiert, ob es sich gegebenenfalls um ein Veräusserungsobjekt handelt. Bei einem solchen ist ein Verkauf angedacht, wobei die Gemeinde allgemein Liegenschaften nicht um jeden Preis veräussert.»

Bei den Liegenschaften im Finanzvermögen der Gemeinde werde definiert, ob es sich gegebenenfalls um ein Veräusserungsobjekt handele. Bei einem solchen sei ein Verkauf angedacht, wobei die Gemeinde allgemein Liegenschaften nicht um jeden Preis veräussere. Vor einer Ausschreibung lege die Finanzkommission und der Gemeinderat nach entsprechenden externen Abklärungen betreffend Marktwert den zu erzielenden Kauferlös fest. Peter erklärt:

«Gehen keine Angebote in Höhe des erwarteten Kauferlöses ein, wird sämtlichen Anbietern die Gelegenheit zur Nachbesserung des Angebotes gegeben, wobei der erwartete Kauferlös realisiert werden muss.»

 Ansonsten werde in der Regel von einem Verkauf abgesehen. Im Fall der Parzelle Haslenkreisel sei lediglich ein Angebot eingegangen, so Peter.

Noch kein konkretes Bauvorhaben geplant

«Auf dieser Parzelle und auf der Nachbarparzelle besteht eine Quartierplanpflicht, wobei die Parzellen gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gewerbezone GE I zugewiesen sind. Möglich ist daher eine zonenkonforme Bebauung, wobei die Gemeinde über den Sondernutzungsplan die Rahmenbedingungen festzulegen hat», so Peter weiter.

«Dass es bei der Bebauungsplanung von Vorteil ist, wenn beide Parzellen im selben Eigentum stehen, ist selbstredend.»

Es liege nun an der neuen Eigentümerin, dem Gemeinderat ein Bebauungskonzept für beide Parzellen als Antrag für die Ausarbeitung eines Sondernutzungsplans zu unterbreiten. Vor diesem Hintergrund sei es nachvollziehbar, dass noch keine konkreten Bauvorhaben bekannt seien.

Für Gewerbeland fehlt Markt

Etwas andere Preisvorstellungen wurden beispielsweise 2018 entwickelt, als die Gemeinde Teufen zwei Parzellen auf dem Bahnhof Areal Ost erwarb: Sie bezahlte für 2615 Quadratmeter Boden 1,45 Millionen Franken – rund 554 Franken pro Quadratmeter. Als es, ebenfalls 2018, um den Erwerb des 5868 Quadratmeter grossen Areals Unteres Hörli-Bächli ging, war von einem Kaufpreis von über vier Millionen Franken, also über 680 Franken pro Quadratmeter die Rede. Dazu sagt Martin Geiser, Projektleiter der Ausserrhoder Standortförderung, 200 Franken pro Quadratmeter an diesem Standort seien für Gewerbeland durchaus die Norm. Gewerbe- und Industriebauland werde in Ausserrhoden für zwischen 85 und über 300 Franken gehandelt; für Dienstleistungsbetriebe würden höhere Preise bezahlt als für produzierendes Gewerbe, das viel Platz beanspruche. Für Gewerbeland fehle der Markt.

Grundstückspreise von 200 Franken pro Quadratmeter sind trotzdem Raritäten, schon gar in Hochpreisdörfern wie Teufen, wo für Boden in Wohnzonen teilweise über 1000 Franken bezahlt werden. Auf newhome.ch heisst es etwa: «Nur im Toggenburg, im Wallis oder im Prättigau (GR) finden sich noch Parzellen zu vielleicht 150 oder 200 Franken pro Quadratmeter.» Bereits 1972 kostete ein Quadratmeter Boden in einem Aussenquartier Teufens 100 Franken, allerdings in der Wohnzone.

Speicher wählte öffentliche Versteigerung

Einen anderen Weg wählte die Gemeinde Speicher im vergangenen Herbst: Sie schrieb das Haus «Vorderer Flecken 1» zur öffentlichen Versteigerung aus. Der Gemeinderat wollte sich keiner Kritik von wegen möglichem Gemauschel aussetzen. Damit das Haus nicht unter dem Wert ersteigert werden konnte, einigte sich der Gemeinderat auf ein Mindestangebot. Und es endete glücklich: Eine eingesessene Familie, die weggezogen war, hat das Haus ersteigert. In der Liegenschaft lebten früher die Pächter des einstigen Altersheims.

Gemeinde weist Vorwurf zurück

Den Vorwurf, das Grundstück am Haslenkreisel zu günstig verkauft zu haben, weist die Gemeinde zurück. «Eine solche Vorhaltung ist völlig aus der Luft gegriffen», sagt Gemeindeschreiber Markus Peter auf Anfrage. Bei dem besagten Grundstück handelt es sich um ein Gewerbe- und Industrieland. Es befindet sich direkt an der Umfahrungsstrasse. Zudem gibt es die Pflicht, einen Sondernutzungsplan erstellen zu lassen. Und zwar einer, der auch die Nachbarparzelle umfasst. Eine öffentlich klassierte Strasse durchquert überdies das nun verkaufte Grundstück. «Unter Berücksichtigung all dieser Prämissen ist naheliegend, dass die Nachfrage seitens Käuferschaft gering war.» Peter betont, dass die Evaluierung des Marktwertes von Grundstücken und Liegenschaften, die im Besitze der Gemeinde sind, seriös vorgenommen werde. Sie erfolgt im Regelfall zusammen mit einer externen Überprüfung. Die Marktwertberechnung habe sich im Falle des Grundstücks am Haslenkreisel allerdings als schwierig erwiesen, da sich der Wert massgeblich durch das Konzept bestimmt, das besagt, was dort und auf dem Nachbargrundstück entstehen soll. Ein solches liegt aber noch nicht vor. Trotzdem: Die Gemeinde erachtet den Quadratmeterpreis von 200 Franken aufgrund der zahlreichen Einschränkungen, die auf dem Grundstück gelten, als angemessen. Höhere Quadratmeterpreise würden sich insbesondere in Wohnzonen finden lassen.