Rechtliche Aspekte beim Stockwerkeigentum

Adrian Gmür, Rechtsanwalt aus Bütschwil und Präsident der Sektion Alttoggenburg des Hauseigentümerverbands, erklärt, was eine Stockwerkeigentümergemeinschaft rechtlich eigentlich ist.

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Adrian Gmür, Rechtsanwalt aus Bütschwil und Präsident der Sektion Alttoggenburg des Hauseigentümerverbands, erklärt, was eine Stockwerkeigentümergemeinschaft rechtlich eigentlich ist. Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen bedeutet, ein «Sonderrecht» an dieser Wohnung zu erwerben und diese Wohnung gemäss eigener Vorstellungen nützen zu können. Oder um es mit den Worten des Immobilientreuhänders Benno Zoller zu sagen: «Ob die Wände in der Wohnung gelb, grün oder rot gestrichen werden, ist der freie Entscheid jedes Einzelnen. Auch ob am Boden Teppich verlegt oder ein Parkett bevorzugt wird, interessiert die Eigentümergemeinschaft nicht.» Geht es aber um die gemeinsam genutzten Räume, den Aussenbereich des Hauses und den Garten, haben alle ein Mitentscheidungsrecht. Dies bedeutet, dass die jährliche Versammlung der Stockwerkeigentümer ein eigentlicher «Pflichttermin» sein sollte.

Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches sagt dazu: «Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion oder äusseren Erscheinung beeinträchtigen.

Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.»

Für Laien nicht leicht zu verstehen.

Doch nun zurück zu den Aussagen und Erläuterungen von Adrian Gmür: «Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist rechtlich gesehen eine Rechtsgemeinschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit. Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft selbst nicht Rechtsträgerin ist, sondern die einzelnen Mitglieder. Eigentümer sind einzig und allein die einzelnen Stockwerkeigentümer und nicht die Gemeinschaft. Die Gemeinschaft hat aber trotzdem gewisse körperschaftliche Züge, welche sie deswegen aber nicht zu einer juristischen Person machen.»

Aus diesem Grund sei die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch kein Verein, weil ein Verein eine «juristische Person» sei. «Die Spezialität ist nun – daher ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft gewissermassen ein bisschen ein rechtliches Zwitterwesen – dass sie rechtlich ähnlich wie eine juristische Person behandelt wird. So kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst beispielsweise eine Klage einleiten oder beklagt werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von der sogenannten beschränkten Vermögens-, Handlungs-, Prozess- und Betreibungsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft.» (adi)

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