RAUMPLANUNG: Bodenbesitzer müssen zahlen

In Appenzell Ausserrhoden werden die durch Einzonungen von Bauland erzielten Mehrwerte künftig besteuert. Dies sieht das revidierte Baugesetz vor. Damit will der Kanton Auszonungen finanzieren.

Jesko Calderara
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Wolfhalden und sechs weitere Gemeinden in Appenzell Ausserhoden müssen in den nächsten Jahren Bauland auszonen. (Bild: APZ)

Wolfhalden und sechs weitere Gemeinden in Appenzell Ausserhoden müssen in den nächsten Jahren Bauland auszonen. (Bild: APZ)

Jesko Calderara

jesko.calderara

@appenzellerzeitung.ch

Noch bis Ende Februar 2017 läuft die Vernehmlassung zur Teilrevision des Baugesetztes. Dabei geht es schwerpunktmässig um die Themen Siedlungsgebiet und Bauzonen, Mehrwertausgleich, Innenentwicklung sowie Solaranlagen. Handlungsbedarf besteht unter anderem aufgrund des in einer ersten Etappe überarbeiteten eidgenössischen Raumplanungsgesetzes.

Demnach muss das Siedlungsgebiet für die nächsten 25 Jahre festgelegt werden. Damit ist jene Fläche gemeint, wo die künftige bauliche Entwicklung angestrebt wird. Gemeinden wiederum dürfen nur für den voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 Jahre Bauland einzonen. Überdimensionierte Bauzonen müssen reduziert werden. Gemäss dem kantonalen Richtplan – zurzeit läuft die zweite Anhörung der Gemeinden zur Nachführung 2015 – haben diese Vorschriften Auswirkungen auf sieben Ausserrhoder Ortschaften. So müssen Walzenhausen, Trogen, Hundwil, Schönengrund, Wald, Wolfhalden und Schwellbrunn Bauland auszonen.

Das Baugesetz enthält, wie vom Bund gefordert, neu eine Mehrwertabgabe. In Zukunft wird der durch Einzonung entstandene Mehrwert von Boden mit 20 Prozent besteuert. Damit erfüllt Appenzell Ausserrhoden die bundesgesetzlichen Minimalanforderungen. Abgabepflichtig sind Grundstückeigentümer, sobald eine Planungsmassnahme in Kraft tritt. Die finanziellen Mittel sollen in einen kantonalen Fonds fliessen und zweckgebunden für Entschädigungen bei Auszonungen verwendet werden. Darüber hinaus können Gemeinden in ihren Baureglementen einen kommunalen Mehrwertausgleich beispielsweise für Auf- und Umzonungen und Sondernutzungspläne einführen. Erlaubt sind Abgabesätze zwischen 20 bis 40 Prozent.

Weitere Teilrevision des Baugesetzes geplant

Im Gesetzesentwurf werden noch weitere Instrumente eingeführt. Nebst dem Erneuerungsplan ist die sogenannte Ersatzvornahme ein zentrales Element der Vorlage. Sofern die Gemeinden ihren Pflichten aus dem kantonalen Richtplan innert einer angemessenen Frist nicht nachkommen, kann der Regierungsrat die für eine Auszonung notwendige Änderung des Zonenplans vornehmen. Zudem schafft das Baugesetz die gesetzliche Grundlage für die im nachgeführten kantonalen Richtplan geforderte kommunale Innenentwicklungsstrategie. Deren Zweck ist die haushälterische Nutzung des Bodens.

Die erste Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes beinhaltet eine fünfjährige Umsetzungsfrist. Bis zum 1. Mai 2019 müssen die kantonalen Richtpläne und Baugesetze angepasst werden. Ansonsten können jene Gemeinden, die zusätzliches Bauland benötigen, ihre Bauzonen nicht vergrössern. Vorgesehen ist, das Baugesetz zu einem späteren Zeitpunkt ein zweites Mal zu revidieren. Grundlage dafür werden die beiden Postulate «Bauen konkret fördern» und «Ortsbildschutzzonen überprüfen» sowie die zweite Teilrevision des Raumplanungsgesetzes sein. Die Überarbeitung des Baugesetzes hat eine längere Vorgeschichte. Im August 2015 zog der Regierungsrat eine entsprechende Vorlage zurück und beantragte dem Büro des Kantonsrates, das Geschäft abzuschreiben. Ein Grund war die breite Kritik am Vorgehen. Die zuständige Regierungsrätin Marianne Koller-Bohl kündigte in der Folge eine engere Koordination der Nachführung der kantonalen Richtplanung, des Baugesetzes und des Mehrwertausgleichs an.