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Ein Gesetz, das den Gemeinden viel Aufwand beschert

Umsetzung des Zweitwohnungsgesetzes
Wer eine Zweitwohnung baut, untersteht den neuen gesetzlichen Bestimmungen oder der Übergangsverordnung. (Bild: Sabine Schmid)

Wer eine Zweitwohnung baut, untersteht den neuen gesetzlichen Bestimmungen oder der Übergangsverordnung. (Bild: Sabine Schmid)

Graue Betonburgen inmitten einer wunderschönen Landschaft. Und wenn es eindunkelt, scheint nur bei den wenigsten Fenstern Licht nach draussen. Solche Bilder kennt man aus grossen Feriendestinationen im Bündnerland und im Wallis. «Kalte Betten» wird dieses Phänomen genannt. Ferienwohnungen gelten als Investitionsobjekt, die Besitzer haben kein Interesse daran, aus den Zweitwohnungen eine Rendite zu erzielen. Sie werden – wenn überhaupt – nur selten im Jahr benutzt, die Betten bleiben kalt.

«Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!», heisst das Gegenmittel zum oben genannten Szenario. Unter diesem Titel, kurz «Zweitwohnungs­initiative» genannt, wollten die Initianten dem wuchernden Wachstum von Ferienorten in der Berglandschaft einen Riegel schieben. Eine Gemeinde sollte nicht mehr als 20 Prozent Ferienwohnungen aufweisen. Am 11. März 2012 stand die Abstimmung an, es gab eine knappe Entscheidung. Am Ende entschieden nur gerade 28451 Stimmen über den Ausgang der Abstimmung. 1151967 der Stimmberechtigten und 13,5 Stände sagten Ja, 1123516 Stimmberechtigte und 9,5 Stände sagten Nein.

Keine neuen Chalets und Ferienwohnungen

Für die Befürworter war das ein Freudentag, denn für sie war klar, neue Chalets oder Überbauungen mit Dutzenden von Ferienwohnungen gibt es nicht mehr. Für die Gegner der Initiative war das nicht ganz so klar. Denn gerade in touristisch genutzten Gebieten, die meistens wirtschaftlich nicht so gut da stehen, hängt viel an den Zweitwohnungen. Angefangen beim Baugewerbe, das kräftig mitverdient, bis zu den Restaurants und Lebensmittelläden, die während der Saison mit hohen Umsätzen rechnen. Für die Juristen begann an diesem Tag ein Seilziehen um die Definition, was eine Zweitwohnung überhaupt sei. Und die nationalen Politiker? Die wollten weder die Befürworter noch die Gegner vor den Kopf stossen und liessen sich erst einmal Zeit, um das Zweiwohnungsgesetz auszuarbeiten.

Dies brachte die Politiker und Verwalter auf der untersten politischen Ebene, den Gemeinden, ins Rudern. Was sollen sie machen, wenn ihnen ausgerechnet jetzt ein Baugesuch für eine Zweitwohnung auf den Tisch flattert? Warten, bis das Gesetz da ist? Das hätte in diesem Fall zu lange gedauert, denn das Gesetz trat erst am 1. Januar 2016 in Kraft. Aber das wussten die kommunalen Bauverwaltungen noch nicht. Sollten sie weiter bewilligen wie bisher? Nein, sagte das Bundesgericht, der Baustopp sei direkt nach der Abstimmung gültig geworden.

Bauen ja, aber nur, wenn vermietet wird

Also einigte man sich gut-schweizerisch auf einen Kompromiss, in diesem Fall auf eine Übergangsverordnung. Diese besagt, dass Zweitwohnungen gebaut werden dürfen, «sofern sie qualifiziert touristisch bewirtschaftet ­werden». Dieses Beamtendeutsch kann Rolf Züllig, Gemeindepräsident von Wildhaus-Alt St. Johann, und als solcher ­direkt mit der Über­gangsver- ordnung ­konfrontiert, übersetzen. «Das ­bedeutet, dass eine Zweitwohnung gebaut werden durfte, sofern sie nicht individuell eingerichtet und nicht durch dieselbe Person dauerhaft, sondern durch regelmässig wechselnde Mieter, gemietet wird.» Wer eine Ferienwohnung geplant und ein entsprechendes Baugesuch eingereicht hatte, musste ein Konzept vorweisen, wie die regelmässige Vermietung angegangen werden solle. Ein Weiterverkauf wäre theoretisch möglich, jedoch nur mit der Einschränkung sie als Erstwohnung nutzen zu dürfen. Während sich die Gemeinden mit der Übergangsverordnung herumschlagen mussten, rangen die Politiker in Bern um das Zweitwohnungsgesetz. Schliesslich fand sich ein Kompromiss, den auch die Initianten akzeptabel fanden. Und darin folgte endlich auch eine allgemeingültige Definition der Zweitwohnung. «Diese umfasst alles, was keine Erstwohnung oder ihnen gleichgestellt ist», bringt es Rolf Züllig kurz auf den Punkt. Das wiederum heisst, dass bei allen Neubauten, die nach dem 12. März 2012 bewilligt wurden, in der Baubewilligung eine Nutzungsbeschränkung eingetragen ist. Diese besagt, dass die Bewohner dieser Wohnung in der entsprechenden Gemeinde angemeldet sein müssen. Die Kontrolle darüber liege bei den Gemeinden, sagt Rolf Züllig. Wie sie diese bewerkstelligen sollen, steht aber nirgends. Für Gebäude übrigens, die vor dem Stichtag gebaut wurde, gilt dies nicht. Sie haben keine Nutzungsbeschränkung, unabhängig, ob sie als Erst- oder Zweitwohnungen genutzt werden.

«Altrechtlicher Bestand» kann erweitert werden

Und was besagt das Gesetz nun bezüglich der «alten» Zweit­wohnungen, also jenen, die es vor dem Abstimmungssonntag im März 2012 gegeben hat. «Diese dürfen beliebig umgenutzt werden», sagt Rolf Züllig. Und nicht nur das: «Der altrechtliche ­Bestand, sprich die ursprüngliche Grösse, darf sogar um 30 Prozent erweitert werden». Dieser lasse sich anhand von alten Bauplänen feststellen, wird der Gemeindepräsident von Wildhaus-Alt ­St. Johann wieder konkret. Bei einem Ferienhaus sei dies noch einfach: es kann um rund ein Drittel in der Hauptnutzfläche erweitert ­werden.

Komplizierter wird es beim Umbau eines Gebäudes, in welchem Zweitwohnungen untergebracht sind. «Was vor dem 12. März 2012 als Wohnung Bestand hatte, bleibt bestehen und kann um 30 Prozent erweitert werden. Was überdies zusätzlich neu gebaut wird, wird mit einer Nutzungsbeschränkung belegt», erklärt Rolf Züllig. Das wiederum bedeutet, dass Wohnungen im selben Gebäude, die miteinander gleichzeitig renoviert wurden, eine Nutzungsbeschränkung haben können oder auch nicht. Und folglich als Zweitwohnung vermietet respektive verkauft werden können oder nicht.

Fazit nach rund zwei Jahren: Mit dem geltenden Gesetz ist niemand richtig glücklich. Ob damit das Ziel, eine Verbauung des Berggebietes zu verhindern, erreicht werden kann, bleibt dahin gestellt. Gemäss den Initianten blieben zu viele Schlupflöcher offen. Für die Gemeinden, die es umsetzen müssen, bringt es zu viel Aufwand und offene Fragen mit sich.

Sabine Schmid

sabine.schmid@toggenburgmedien.ch

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