«Bürokratie ist ein Hindernis»

WATTWIL. Wer ältere Liegenschaften renovieren oder ersetzen will, hat einiges an «Papierkrieg» zu bewältigen und Vorschriften einzuhalten. Thomas Döbeli wünscht sich mehr Entgegenkommen von Seiten der kommunalen und kantonalen Behörden.

Adi Lippuner
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Ein Beispiel einer gelungenen Renovation: Ein Mehrfamilienhaus an der Wattwiler Hofjüngerstrasse. (Bild: Adi Lippuner)

Ein Beispiel einer gelungenen Renovation: Ein Mehrfamilienhaus an der Wattwiler Hofjüngerstrasse. (Bild: Adi Lippuner)

WATTWIL. Neue, komfortable Eigentumswohnungen sind gefragt (siehe Ausgabe vom 5. November). Vor allem die Generation 50+, aber auch Zuzüger mit gutem Einkommen leisten sich diese Wohnform. Damit kommen ältere Einfamilienhäuser aber auch Wohnungen auf den Markt, die meist nicht mehr den heutigen Wohnvorstellungen entsprechen. Die Neckertaler Gemeindepräsidentin Vreni Wild stellt fest, dass preisgünstige Liegenschaften meist an eher einkommensschwache Zuzüger vermietet werden. «Durch den Freibetrag zahlen diese dann meist keine Steuern und fühlen sich dadurch auch nicht mit der Gemeinde verbunden», sagt die Gemeindepräsidentin.

Renovieren oder neu bauen?

Diese Problematik ist Thomas Döbeli, Präsident der Sektion Neu- und Obertoggenburg des Hauseigentümerverbands (HEV), bekannt. Er wird sowohl bei seiner Verbands- als auch bei seiner beruflichen Tätigkeit mit diesen Themen konfrontiert. Wenn eine Bausubstanz, sei es beim Ein- oder Mehrfamilienhaus noch gut ist, könne eine Renovation ins Auge gefasst werden. «Jede Liegenschaft altert und muss nach einer gewissen Zeit erneuert werden», betont der HEV-Präsident. Manchmal sei aber eine «radikale Lösung», also Abbruch und Neubau, besser. Allerdings gebe es für Investoren sehr viele Hürden zu bewältigen. Beispielsweise spielt je nach Standort einer Liegenschaft auch der Ortsbildschutz mit. Zudem sind die jeweiligen Fristen, also das Einholen der Abbruchbewilligung mit Einsprachefrist und allfällige Bereinigung der selben sowie das ordentliche Verfahren bei einer Baubewilligung zu beachten. «Da sind die Gemeinden und der Kanton gefordert. Es kann nicht sein, dass einerseits darüber geklagt wird, dass schlechte Liegenschaften auch entsprechende Bewohner anziehen, auf der anderen Seite aber die bürokratischen Hindernisse, die baulichen Vorschriften aber auch die Abgaben und Gebühren hoch gehalten werden.»

Angesprochen auf das Problem, dass Abbruch und Wiederaufbau oft nur unter erschwerten Bedingungen möglich sei, betonte Vreni Wild: «Es sind nicht nur die gesetzlichen Rahmenbedingungen, welche Sanierungen erschweren. Auch die finanzielle Belastung der Liegenschaft kann zum Knackpunkt werden.» Konkret: Wenn die Hypotheken höher sind als der Wert des Baulandes muss ein Investor über genügend finanzielle Mittel verfügen, um einen Abbruch überhaupt ins Auges zu fassen.

Toggenburg hat gute Lage

Thomas Döbeli kennt aber auch positive Beispiele gekonnter Sanierungen und darauf dürfe das Tal stolz sein. «Gut sanierte Häuser finden sowohl bei Mietern als auch bei Eigentümern Interesse, denn die Zeit des WG-Wohngefühls gehört der Vergangenheit an. Wohnen bedeutet heute, seine eigene Individualität leben und dies setzt entsprechende Bauqualität voraus. Interessenten für ältere Eigentumswohnungen wollen eine gute Lage, einen möglichst günstigen Preis und eine intakte, gut funktionierende Eigentümergemeinschaft», so Thomas Döbeli.

Meist werde die Wohnung nach eigenen Vorstellungen umgebaut und deshalb spiele der Kaufpreis eine wichtige Rolle. «Nicht zu unterschätzen ist die Höhe des Erneuerungsfonds.» Nur wenn genügend Geld für nötige Renovationsarbeiten oder Sanierungen zur Seite gelegt wurde, könne sich der Käufer über ein allfälliges «Schnäppchen» freuen. «Ist dies nicht der Fall, muss allenfalls über den Preis verhandelt werden, denn früher oder später wird der neue Besitzer im Rahmen von Nachzahlungen zur Kasse gebeten.»

Grosses Angebot

Als Folge der zahlreichen Neubauten in Wattwil und Umgebung wurden während der vergangenen Jahre ziemlich viele ältere Objekte frei», weiss Thomas Döbeli. «Während die Preise bei den neuen Wohnungen innerhalb der letzten 10 Jahre um 10 bis 15 Prozent angezogen haben, sind sie bei den Zweithand-Angeboten stabil geblieben.» Allerdings stelle er vermehrtes Interesse vor allem an Einfamilienhäusern von Zuzügern aus dem Linthgebiet fest. «Dies ist ein Indiz, dass die Preise in diesem Segment anziehen könnten. Denn was im Toggenburg bereits als Preisobergrenze wahrgenommen wird, ist aus der Sicht der Interessenten von ennet dem Ricken eher preisgünstig.»

Weitergabe in der Familie

Bei Einfamilienhäusern werde ein grosser Teil innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis weiter gegeben. «Meist erfüllen sich Kinder oder Verwandte auf diesem Weg den Traum vom eigenen Haus», erklärt Thomas Döbeli. Aber es gebe auch viele Objekte, welche auf den freien Markt kommen. «Wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt, gibt es für diese Objekte genügend Interessenten.» Wobei die Einschätzung, was ein realistischer Preis ist, zwischen Anbieter und Interessent oft weit auseinander liege. Während die langjährigen Besitzer auch emotional mit ihrer Liegenschaft verbunden seien, betrachte der Kaufinteressent das Ganze nüchtern. «Da hilft eine seriöse Analyse respektive Liegenschaftsschätzung», so der Fachmann.