Bei Bewilligungen gibt es nur kleine Spielräume

Muss man für den Sandkasten im Garten oder für den Kaninchenstall eine Baubewilligung einreichen? Jakob Ruckstuhl, Leiter der Abteilung Bauen ausserhalb der Bauzone im Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (Areg) des Kantons St. Gallen, erläutert, wo es Spielräume gibt und wer die Entscheide fällt.

Urs M. Hemm
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Jakob Ruckstuhl Leiter Bauen ausserhalb Bauzonen im Areg (Bild: pd)

Jakob Ruckstuhl Leiter Bauen ausserhalb Bauzonen im Areg (Bild: pd)

Warum muss man für Veränderungen auf seinem privaten Grundstück eine Baugenehmigung einholen?

Jakob Ruckstuhl: Es braucht nicht in jedem Fall eine Bewilligung. Die Bewilligungspflicht ist unter anderem abhängig davon, um was für eine Art von Vorhaben es sich handelt und in welcher Zone ein Projekt geplant ist. Das eidgenössische Raumplanungsgesetz regelt, was zonenkonform ist oder wofür es eine Ausnahmebewilligung braucht. So sind in der Landwirtschaftszone nur Bauten erlaubt, die ein Landwirt unmittelbar zur Bewirtschaftung seines Landes benötigt. Ausnahmerecht gilt für Bauten, die nur standortgebunden ihre Funktion ausüben können, wie beispielsweise Quellfassungen für die Wasserversorgung. Ebenfalls fallen Wohnbauten, welche bereits vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden oder welche landwirtschaftlich nicht mehr benötigt werden, unter die Ausnahmebestimmungen.

Welche Arten von Bauten oder Änderungen im Gelände müssen zwingend gemeldet werden?

Ruckstuhl: Grundsätzlich sind alle Eingriffe meldepflichtig, die den Raum dauerhaft verändern und optisch wahrnehmbar sind. Den Gemeinden bleibt bei der Bewilligung solcher Eingriffe zwar ein gewisser Spielraum. Grundsätzlich aber können Gemeindebehörden nicht grosszügiger sein, als es die kantonalen Richtlinien vorschreiben. Ausserhalb Bauzonen ist die Zustimmung der zuständigen kantonalen Amtsstelle zu einer Baubewilligung zwingend erforderlich.

Im oben geschilderten Fall in Oberhelfenschwil muss der Grundeigentümer schlimmstenfalls den «ursprünglichen Zustand des Grundstücks wieder herstellen». Wie definiert sich der «ursprüngliche Zustand»?

Ruckstuhl: Auszugehen ist im Falle der Beurteilung des «ursprünglichen Zustandes» bei zonenfremden Bauten und Anlagen vom Referenzzustand 1. Juli 1972. In der Regel liegen alle dafür notwendigen Akten bei der Gemeinde. Dort sind Zonenpläne, Baureglemente und formelle Baubewilligungen hinterlegt. Zudem gibt es von allen Grundstücken Schätzungsprotokolle, in denen unter anderem Anzahl Gebäude und Minderwerte festgehalten sind. Schliesslich werden auch Luftaufnahmen hinzugezogen. Anhand dieser Bilder lassen sich einfach Veränderungen feststellen, die dann mit den erteilten Bewilligungen abgeglichen werden können. Die Beweislast bei Streitfällen liegt beim Gesuchsteller, in der Regel also beim Grundeigentümer.

Welche Arten von Bauten, beispielsweise in seinem Garten, bedürfen keiner Bewilligung?

Ruckstuhl: Solange sich der Garten innerhalb der Bauzone befindet, braucht es für Bauten und Anlagen wie einen Grill, einen Sandkasten oder eine Kinderschaukel in der Regel keine Bewilligung. Solche Bauten und Anlagen sind jedoch ausserhalb der Bauzone, also in der Landwirtschafts- oder Grünzone, als Teil der Umgebung eines Wohnhauses bewilligungspflichtig.

Welches sind die häufigsten Fehler, bei denen Sie von Gesetzes wegen einschreiten müssen?

Ruckstuhl: Die häufigsten Verstösse stellen wir im Zusammenhang mit Terrainabgrabungen oder -auffüllungen fest. Weitere Probleme bereiten oft das Bauen von Gartenhäuschen oder von Ställen für Kleintiere, wie beispielsweise Hasen oder Hühner. Deren Bewilligung ist abhängig vom körperlichen Zusammenhang mit dem Wohnhaus und von dessen Erweiterungspotenzial.

Es gibt kantonales Baurecht und Gemeinderecht. Wann kommt welches zur Anwendung?

Ruckstuhl: Das Raumplanungsgesetz des Bundes regelt das Bauen ausserhalb der Bauzone abschliessend. Auf Kantons- oder Gemeindeebene können jedoch zusätzlich einschränkende Bestimmungen erlassen werden, beispielsweise im Bereich Ortsbildschutz.