Referenzzins sinkt auf neues Rekordtief: So kommen Mieter jetzt an günstigere Mieten

Mit der Senkung des Referenzzins vom Montag haben die allermeisten Mieter in der Schweiz nun Anrecht auf eine tiefere Miete. Weil viele Vermieter diese nicht von sich aus senken, müssen Mieter ihr Recht selbst einfordern.

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Damit Mieterinnen und Mieter tatsächlich zu tieferen Mietzinsen kommen, müssen sie oft selbst aktiv werden. (Symbolbild)

Damit Mieterinnen und Mieter tatsächlich zu tieferen Mietzinsen kommen, müssen sie oft selbst aktiv werden. (Symbolbild)

Keystone

(sku) Am Montag hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mitgeteilt, dass es den Referenzzinssatz um ein Viertelprozent auf 1.25 Prozent senkt. Das ist der tiefste Wert seit es den Referenzzins in seiner heutigen Form gibt. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie bei ihren Vermietern ab sofort eine Senkung der Miete verlangen können.

Gemäss Mietrecht ist die Änderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes massgebend für Mietzinsanpassungen. Der Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet. Das Mietrecht sieht zwar vor, dass ein tieferer Referenzzinssatz zu sinkenden Mieten führt, oft ist das aber nicht der Fall. Viele Vermieter senken ihre Mietpreise nicht von sich aus. Deshalb müssen Mieter die Senkung selber einfordern.

Bei einem Mietzins von 2500 Franken müsste die monatliche Zahlung an den Vermieter mit dem tieferen Referenzzinssatz künftig also rund 72 Franken tiefer ausfallen. Jährlich könnten somit rund 870 Franken gespart werden. Insgesamt würde das schweizweit rund eine Milliarde Franken an Mietzinssenkungen bedeuten. Der Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz hat deshalb einen Leitfaden erstellt, wie Mieter zu ihrer Mietzinsreduktion kommen. Dieser gilt für normale Mietverträge. Verträge mit indexierten oder staatlich verbilligten Mieten folgen anderen Regeln.

Das müssen Mieterinnen und Mieter laut dem Mieterverband nun tun, um eine Senkung ihrer Miete zu verlangen:

1. Anspruch überprüfen und berechnen

Bevor Sie der Vermieterschaft schreiben, überprüfen Sie den Senkungsanspruch für Ihren Nettomietzins. Wie der Mieterinnen- und Mieterverband in einer Mitteilung vom Montag schreibt, hängt dieser neben dem Referenzzinssatz auch von der Teuerung und den allenfalls gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten ab. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 1,5 Prozent auf 1,25 Prozent entspricht einer Mietzinsreduktion um 2,91 Prozent. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten wie Gebühren, Liftabos oder Versicherungen aufrechnen.

Je nachdem, wie sich diese Faktoren seit Vertragsschluss oder der letzten gültigen Mietzinsänderung verändert haben, fällt der Senkungsanspruch anders aus. Meistens fällt der neu berechnete Mietzins zugunsten der Mieter aus. Ist im Vertrag gar kein Referenzzins vermerkt, gilt derjenige vom Datum der Vertragsunterzeichnung. Eine allfällige Mietzinssenkung können Sie mit Hilfe des Online-Mietzinsrechners hier berechnen.

2. Herabsetzungsbegehren an Vermieterschaft schreiben

Wenn Sie Anrecht auf einen Senkungsanspruch haben, schreiben Sie der Vermieterschaft ein entsprechendes Gesuch. Das Herabsetzungsbegehren wird immer auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Ihr Brief für eine Mietzinssenkung ab dem 1. Juli bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist muss also bereits Ende März bei der Vermieterschaft eintreffen. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, den Brief zu Beweiszwecken per Einschreiben zu verschicken. Hier finden Sie dafür eine Textvorlage des Mieterinnen- und Mieterverbands:


Sehr geehrte Verwaltung

Den Medien konnte ich entnehmen, dass der Referenzzinssatz für Hypotheken gesenkt wurde. Ich ersuche Sie deshalb höflich, meine Nettomiete auf den nächsten Kündigungstermin entsprechend zu reduzieren. Gleichzeitig bitte ich Sie um eine schriftliche Bestätigung innert 30 Tagen.

Sollten Sie meinem Begehren nicht oder nur teilweise entsprechen können, bitte ich Sie, mir Ihre Gründe innert der gleichen Frist mitzuteilen.

Mit freundlichen Grüssen


Den Brief ergänzen Sie mit Namen, Adresse und Unterschrift aller Personen, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind und schicken ihn eingeschrieben der Verwaltung.

3. Antwort der Vermieterschaft prüfen

Der Vermieter muss innert 30 Tagen zum Senkungsbegehren Stellung nehmen. Gibt er die Senkung weiter, kontrollieren Sie, ob sie richtig berechnet wurde. Denn oft ziehen Vermieter für die Kostensteigerung Pauschalen von bis zu 1 Prozent der Nettomiete vom Senkungsanspruch ab. Obwohl dafür keine gesetzliche Grundlage besteht und die Anwendung dieser pauschalisierten Überwälzungssätze grundsätzlich unzulässig ist, ist die Praxis weit verbreitet und wird teilweise auch von der Schlichtungsbehörde geschützt.

4. Herabsetzungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde einreichen

Wenn Sie mit der Antwort der Vermieterschaft nicht einverstanden sind, können Sie diese durch eine Rechtsberatung prüfen lassen und sich innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks wenden. Reagieren die Vermieter überhaupt nicht oder erst nach Ablauf der Frist von 30 Tagen, besteht ebenfalls die Möglichkeit, sich an die Schlichtungsbehörde zu wenden. In diesem Fall müssen Sie dies innerhalb einer Frist von 60 Tagen erledigen, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie das Herabsetzungsbegehren verschickt hatten.