Werden Einfamilienhausquartiere zu Brachen?

Folgen den in den vergangenen Jahren entstandenen «Industriebrachen» nun die «Einfamilienhausbrachen»? Eine überalterte und schrumpfende Schweizer Bevölkerung könnte dazu führen, sagen einige Experten.

Thomas Veser
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Wir sind im Jahr 2030. Die neue Einfamilienhaussiedlung war lange der Stolz der 6000 Einwohner zählenden Gemeinde Baldschwanden. Ende der 1990er-Jahre angelegt, brachte sie dem Ort im Mittelland Neubürger, vornehmlich junge Familien. Die Gemeinde investierte viel in die Erschliessung des Wohnviertels, dessen Bewohner ihren Lebensunterhalt als Pendler in den Städten verdienten. Den Nachteil der weiten Wege zum Arbeitsplatz nahm man jedoch in Kauf, konnten die Familien doch den Traum von den eigenen vier Wänden zu einem annehmbaren Preis verwirklichen.

Doch im Jahr 2030 stehen die meisten Einfamilienhäuser leer, manche dienen bestenfalls als Zweitwohnsitz. Ihre einstigen Besitzer, vorwiegend Menschen im Rentenalter, sind in die stadtnahen Agglomerationsgebiete gezogen, weil sie dort die Hilfe finden, auf die sie im Alter angewiesen sind.

Einfamilienhaus-Schwemme

Ihre Kinder sind längst erwachsen, sie wollen nicht mehr länger in Gebäuden mit veraltetem Standard leben. Auch sie bevorzugen die Ballungsräume und müssen nun feststellen, dass sich das ererbte Haus nur schwer verkaufen lässt, da der Immobilienmarkt um 2030 mit Einfamilienhäusern überschwemmt wird. Der Gemeindepräsident denkt an die horrenden Erschliessungsbeträge für die geisterhaft wirkende Siedlung. Dabei hatten damals Demographen genau vor dieser Entwicklung gewarnt.

Schrumpfende Bevölkerung

Nun ist die Ortschaft Baldschwanden ebenso fiktiv wie die Entwicklung ihrer Einfamilienhaussiedlung zur Geisterstadt. Unrealistisch ist dieses Zukunftsszenario jedoch keinesfalls. Prognosen zufolge wird die Schweizer Bevölkerung, deren Durchschnittsalter ständig steigt, von 2030 an schrumpfen, da die Geburtenzahl abnimmt und die Einwanderung stagniert.

Nach einer Ende 2004 veröffentlichten Erhebung des Bundesamts für Statistik zur Siedlungsentwicklung konzentriert sich die Bevölkerung stark auf urbane Räume, in denen fast 75 Prozent der Menschen leben werden. Damit verstärken sie unerwünschte Entwicklungen wie Staus und Umweltbelastung. Während Ältere und Alleinstehende dem Bericht nach tendenziell stärker in die Kernstädte streben, räumen Familien mit Kindern den stadtnahen Agglomerationsgürteln den Vorrang ein.

In diesem Szenario haben stadtferne Landgemeinden mit Einfamilienhaussiedlungen nach Ansicht der Berner Geographin Heidi Haag das Nachsehen. «Sie verlieren möglicherweise massiv Einfamilienhausbewohner, die dort wohnen wollen, wo günstigere Bedingungen für die Wirtschaftsentwicklung vorherrschen, nämlich in den urbanen Agglomerationen», bekräftigt sie.

Schlimmstenfalls könne der Exodus so stark sein, dass diese Wohngebiete schliesslich völlig leer stünden. Freimütig benützt die Geographin den Begriff der «Einfamilienhausbrachen», da «sich die Analogie zu den Industriebrachen, die im vorigen Jahrhundert entstanden, geradezu anbietet.»

Regional unterschiedlich

Zwar hüten sich die Demographen und Raumplaner davor, bereits konkret Orte in der Schweiz zu benennen, die davon stark betroffen sein könnten. «Die Entwicklung wird regional unterschiedlich verlaufen, man sollte jedoch die ersten Vorzeichen ernst nehmen», mahnt der Zürcher Architekt und Stadtplaner Urs Meier.

Laut Bundesamt für Statistik wird die Zahl der Menschen, die sich in der Familiengründungs- oder der sich anschliessenden Reifephase befinden, bis 2020 um etwa 270 000 abnehmen. Zwei Jahrzehnte später wird diese Zahl gar um 400 000 schrumpfen. Folglich geht der Bedarf an Familienwohnungen schon in 10 bis 15 Jahren deutlich zurück.

Wie es in der Prognose weiter heisst, nimmt die Zahl älterer Menschen bis 2020 um rund 600 000 zu. Ihre Jahrzehnte zuvor errichteten Einfamilienhäuser entsprechen nicht mehr den persönlichen Bedürfnissen Betagter. Sie benötigen altersgerecht konstruierte Immobilien an Standorten mit bequemem Zugang zu Serviceleistungen, etwa Spitex oder in die Wohnung gebrachter Verpflegung sowie Einkaufsmöglichkeiten. Und diese befinden sich überwiegend in den grossstädtischen Räumen, die auch von den Familien bevorzugt werden. Der Bedarf an Stockwerkwohnungen wird dort stark zunehmen.

Pendeln wird teurer

Sollten die Energiepreise wieder anziehen, rechnet Urs Meier damit, dass noch mehr Menschen in die Agglomerationen ziehen. «Pendeln wird immer kostspieliger, man verliert nicht nur Zeit, sondern muss immer mehr Fahrtkosten einrechnen.» Während sich die städtischen Ballungsräume zunehmend ausdehnten, «büssen die dezentralen Landgemeinden, vor allem wenn sie schlecht an das Strassensystem angeschlossen sind, ihre Attraktivität unweigerlich ein», fügt er hinzu. «Einfamilienhäuser, die weit draussen liegen, werden bis in einer Generation leer stehen», lautet Meiers Prognose.

Viele Einfamilienhäuser

Wie aus einer Studie des an der Lausanner Universität tätigen Geographen Antonio da Cunha hervorgeht, hat die Zahl der Einfamiliendomizile in der Schweiz alleine zwischen 1970 und 2000 um 16 Prozent zugenommen. Fast jedes vierte Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus. Wenn die Besitzer in einem Vierteljahrhundert angesichts des Überangebots überhaupt Käufer finden, müssen sie Meiers Worten zufolge empfindliche Preisabschläge in Kauf nehmen, da oftmals billiges Material verwendet wurde, um die Baukosten niedrig zu halten. «Geht der Trend so weiter, ist für diese Immobilien in der Tat keine Nutzerschicht absehbar.» Und dann stelle sich letztlich die Frage nach dem «Rückbau der im Wert geminderten Liegenschaften».

Um zu vermeiden, dass das Baldschwandener Zukunftsszenario Realität wird, müssen «die Gemeinden das nötige Bewusstsein entwickeln und bei Neueinzonungen Vorsicht walten lassen», fordert Heidi Haag.

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