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Ratgeber

Was ist günstiger: Miete oder Kauf der Wohnung?

Ich (52, verheiratet, drei Kinder) wohne in einer relativ teuren Mietwohnung. Angesichts der tiefen Zinsen denke ich, dass ich mit einer Eigentumswohnung günstiger wohnen könnte. Soll ich eine Eigentumswohnung kaufen? Ich habe rund 200000 Franken Eigenkapital und eine gute Pensionskasse.
Roger Baumgartner*
Roger Baumgartner

Roger Baumgartner

Das weiterhin sehr tiefe Zinsniveau führt dazu, dass viele Personen über den Kauf eines Eigenheimes nachdenken. Auf der anderen Seite rechnen Experten erstmals seit Jahren mit sinkenden Mietpreisen. Um die Entscheidung «mieten oder kaufen» fällen zu können, lohnt es sich, vorgängig nicht nur die finanziellen Aspekte, sondern auch allgemein Ihre Bedürfnisse bezüglich der Wohnsituation zu klären:

  • In welcher Gemeinde möchten Sie wohnen? Wie ist dort das Angebot an Wohneigentum? Kennen Sie Wohnbauprojekte, an denen Sie interessiert sind?
  • Wie viel Wohnraum benötigen Sie aktuell und langfristig?
  • Stehen Veränderungen in Ihrem Leben an, welche den Wohnort und die gewünschte Wohnform beeinflussen können?
  • Sind Sie bereit, das Wertschwankungsrisiko der Immo­bilie zu tragen?

Falls für Sie Wohneigentum grundsätzlich in Frage kommt, so können Sie sich mit den Fi­nanzierungsmöglichkeiten aus­einandersetzen. Für eine Immobilienfinanzierung verlangen Banken minimal 20% des Kauf­preises als Eigenmittel. Min­destens 10% des Kaufpreises müssen aus sogenannten harten Eigenmittel stammen, das heisst, aus selber angesparten Guthaben ausserhalb der Pensionskasse. Damit die sogenannte Tragbarkeit gegeben ist, darf die kalkulatorische Belastung Ihrer Eigentums­wohnung (Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten) nicht höher als ein Drittel Ihres Ein­kommens sein. Um eine mögliche zukünftige Zinserhöhung abzubilden, kalkulieren Kreditgeber bei der Tragbarkeitsrechnung in der Regel mit Hypothekarzinsen von 4,5 bis 5,0%.

Suchen Sie Rat?

Schreiben Sie an: Ratgeber «Luzerner Zeitung», Maihofstrasse 76, 6002 Luzern. E-Mail: ratgeber@luzernerzeitung.ch. Bitte geben Sie bei Ihrer Anfrage Ihre Abopass-Nummer an.

Pension im Auge behalten

Beachten Sie unbedingt, dass die Finanzierungshöhe der Bank ab Ihrem 65. Altersjahr nur noch zwei Drittel des Liegenschaftswertes ausmachen darf. Die Differenz zur Anfangsfinanzierung müssen Sie daher in den kommenden dreizehn Jahren amortisieren. Ihr Einkommen wird nach der Pensionierung sinken. Darum empfehle ich, dass Sie Ihr approximatives Einkommen im Ruhestand be­reits heute berechnen. So stellen Sie sicher, dass Ihre Eigentumswohnung auch nach der Pen­sionierung finanziell tragbar bleibt – und Sie Ihren Ruhestand in vollen Zügen geniessen können.

Maximaler Kaufpreis

Wenn wir in Ihrem konkreten Fall mit Eigenmitteln von 150000 Franken rechnen (50000 Franken als Reserve für Handänderungskosten/Notariatsgebühren beim Kauf der Eigentumswohnung sowie als Liquiditätspolster), liegt der maximale Kaufpreis für Ihre Immobilie bei ca. 750000 Franken. Für eine tragbare Finanzierung sollte Ihr Netto-Jahreseinkommen bei mindestens 117000 Franken liegen. Rechnet man mit dem aktuellen Zinsniveau (10-jährige Fest-Hypothek zu 1,75%), wird Sie die Liegenschaft zurzeit pro Jahr inkl. Amortisation und Nebenkosten 21 500 Franken kosten. Zum Vergleich: Dies entspricht einer Bruttomiete von 1800 Franken pro Monat.

Für eine umfassende Analyse müssen Sie auch den Immo­bilienmarkt, Ihre Familiensituation sowie Steueraspekte wie den Eigenmietwert berücksichtigen.

*Roger Baumgartner ist Finanzberater bei der Luzerner Kantonalbank in Luzern www.lukb.ch

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