Ratgeber

Warum habe ich trotz drei Wohnungen nur eine Stimme?

Ich bin Eigentümer von drei Wohnungen in einem in Stockwerkeigentum aufgeteilten Mehrfamilienhaus. Insgesamt bestehen zehn Wohnungen. An die gemeinschaftlichen Kosten bezahlen wir entsprechend für drei Einheiten. An der Stockwerkeigentümerversammlung haben wir aber nur eine Stimme, was wir als ungerecht empfinden. Ist es korrekt, dass wir nur eine Stimme haben? Kann das Stimmrecht geändert werden?

Dr. iur. Claudio Stocker*
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Dr. iur. Claudio Stocker.

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Bei den von Ihnen angesprochenen gemeinschaftlichen Kosten handelt es sich um Kosten, die durch die Benutzung, den Unterhalt und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile sowie durch die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen. Dazu gehören beispielsweise Reinigungs- und Reparaturkosten, Kosten für Renovations- und Umbauarbeiten, Kosten der Verwaltung sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds.

Die Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten sind von den einzelnen Stockwerkeigentümern in der Regel nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Vorbehalten bleibt eine andere Regelung der Kostentragung im Stockwerkeigentümerreglement. Wer über eine höhere Wertquote verfügt, bezahlt folglich auch mehr an die gemeinschaftlichen Kosten. Da Sie Eigentümer von drei Stockwerkeigentumseinheiten sind, ergibt sich Ihre Beitragspflicht an die gemeinschaftlichen Kosten aus der Summe der Wertquoten Ihrer drei Wohnungen. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer fasst ihre Beschlüsse grundsätzlich mit der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer (einfaches Mehr). Gewisse Geschäfte erfordern hingegen das qualifizierte Mehr oder gar Einstimmigkeit.

Für die Berechnung des einfachen Mehrs verweist das Gesetz auf die Bestimmungen zum Verein. Im Verein gilt das sogenannte Kopfstimmrecht, wonach jedes Mitglied eine Stimme hat. Aufgrund dieses Verweises gilt das Kopfstimmrecht auch bei der Stockwerkeigentümerversammlung. Jeder Stockwerkeigentümer hat somit eine Stimme, ungeachtet der Wertquote oder der Anzahl Einheiten, die er auf sich vereinigt. Deshalb haben Sie an der Eigentümerversammlung lediglich eine Stimme, obwohl Sie Eigentümer von drei Wohnungen sind.

Braucht es für einen bestimmten Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft hingegen das qualifizierte Mehr, so ist die Wertquote als zusätzliches Element relevant. Das qualifizierte Mehr verlangt nämlich die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist.

Änderung möglich

Das Kopfstimmrecht ist jedoch dispositives Recht, das heisst, es gilt nur, wenn nichts anderes vereinbart ist. Im Stockwerkeigentümerreglement kann somit eine andere Regelung über das Stimmrecht getroffen werden, so etwa: «Für die Bemessung der Stimmkraft nach Köpfen hat der Stockwerkeigentümer für jede ihm gehörende Stockwerkeinheit eine Stimme.» Für die Änderung des Stimmrechts ist die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich (Einstimmigkeit).

* Dr. iur. Claudio Stocker ist Rechtsanwalt und Notar, Brack & Partner AG; www.brackpartner.ch