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Ratgeber

Stockwerkeigentum: Welche Mehrheiten sind nötig?

Ich wohne in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Ein Eigentümer besitzt zwei Wohnungen. Bei Abstimmungen gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten über die nötigen Mehrheiten und ob der zweifache Wohnungsbesitzer zwei Stimmen hat. Welche Regeln gelten gesetzlich?
Regula Bucher*
Regula Bucher (Bild: PD)

Regula Bucher (Bild: PD)

Für die Ausübung des Stimmrechts gelten die Bestimmungen des Vereinsrechts respektive des Reglements. Dies bedeutet, dass in der Regel das Kopfstimmrecht vorgesehen ist und jeder Stockwerkeigentümer nur eine Stimme hat, auch wenn er Eigentümer mehrerer Stockwerkeinheiten ist. Gehört eine Stockwerkeinheit mehreren Personen, haben diese gemeinsam nur eine Stimme.

Ihre STWE mit acht Wohnungen und sieben anwesenden Eigentümern hat somit sieben Kopfstimmen. Das absolute Mehr sind vier Kopfstimmen.

Welche Mehrheiten?

Wenn dem Reglement nicht zu entnehmen ist – wie in Ihrem Fall –, für welchen Beschluss welches Mehr notwendig und wie dieses zu berechnen ist, kommen die rechtlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum (Art. 712a ff, Art. 646 ff in Verbindung mit Art. 67 Abs. 2 ZGB) zur Anwendung.

Bei gewöhnlichen Verwaltungshandlungen (z. B. Genehmigung Jahresrechnung, Wahlen Verwaltung) und notwendigen baulichen Massnahmen (z. B. Abschluss Wartungsverträge, Reparaturen) entscheidet die Versammlung mit dem absoluten Mehr. Bei dieser Berechnung ist zu beachten, dass entsprechend dem Vereinsrecht die absolute Mehrheit der anwesenden und der vertretenen Stockwerkeigentümer notwendig ist. Eine Enthaltung der Stimme bedeutet eine Ablehnung des Antrags.

Suchen Sie Rat?

Schreiben Sie an: Ratgeber, Luzerner Zeitung, Maihofstrasse 76, 6002 Luzern. E-Mail: ratgeber@luzernerzeitung.ch. Bitte Anfragen mit Abopass-Nummer.

Bei wichtigen Verwaltungshandlungen (z. B. Anstellung Hauswart) und nützlichen baulichen Massnahmen (wie Anschaffung Entkalkungsanlage) ist das qualifizierte Mehr notwendig. Dieses verlangt die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden und der vertretenen Stockwerkeigentümer, die über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügen.

Wenige Beschlüsse benötigen die Einstimmigkeit aller Eigentümer (z. B. luxuriöse bauliche Massnahmen oder Wertquotenveränderung). Auch einem schriftlichen Beschluss auf dem Zirkularweg müssen alle Eigentümer zustimmen, ansonsten der Beschluss nicht zu Stande kommt.

Rolle der Wertquote

Bei einem Beschluss mit qualifiziertem Mehr kann ein Eigentümer mit einem hohen Wertquotenanteil die Abstimmung beeinflussen. Bei einem absoluten Mehr von vier Stimmen müssen diese vier zustimmenden Stockwerkeigentümer gemeinsam mindestens 501 von 1000 Wertquoten auf sich vereinen.

In der Praxis erstellt die Verwaltung die Traktanden, und die Stockwerkeigentümer können Anträge traktandieren lassen. Abgestimmt wird nur über traktandierte Geschäfte. Der Antragsteller darf auch abstimmen über einen von ihm eingereichten Antrag. Beispielsweise kann ein Stockwerkeigentümer am Beschluss «neuer Verwalter» teilnehmen, auch wenn er sich selber zur Wahl stellt. Bei der Abstimmung der Entschädigungshöhe ist er aber nicht stimmberechtigt. Auch ein durch ein Traktandum betroffener Eigentümer (z. B. Rechtsstreit) muss in den Ausstand treten.

*Dipl. Immobilien-Treuhänderin, Fachleiterin Stockwerkeigentum, Truvag Treuhand AG, www.truvag.ch

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