RATGEBER
Experten-Chat: Fragen und Antworten zum Immobilienkauf

Ein Immobilien-Kauf ist mit vielen Fragen verbunden: Wie finde ich das richtige Objekt? Wie beurteile ich ein Haus bei der Besichtigung? Wie stelle ich die Finanzierung sicher? Ist es sinnvoll, dazu die 2. oder 3. Säule zu belehnen?

Martin Oswald 22 Kommentare
Merken
Drucken
Teilen
Beantworteten Ihre Fragen: Anna Niendorf, Sasa Vranjes und Michaela Müller.

Beantworteten Ihre Fragen: Anna Niendorf, Sasa Vranjes und Michaela Müller.

Bilder: PD

Mit Anna Niendorf, Sasa Vranjes und Michaela Müller standen drei Immobilienexpertinnen und Experten von Moneypark Red und Antwort.

Die Fragen und Antworten in der Übersicht

Nicole Fankhauser: Ich setze mich schon lange mit dem Gedanken auseinander, ein Haus zu kaufen. Ist jetzt, inmitten der Pandemie, ein guter Zeitpunkt zu kaufen?

Liebe Frau Fankhauser, vielen Dank für Ihre Frage. Grundsätzlich: Ja. In Zeiten der allgemeinen Unsicherheit bietet ein Eigenheim nicht nur einen sicheren Wert, sondern reduziert auch Ihre Wohnkosten. Im aktuellen Zinsniveau ist die finanzielle Gesamtbelastung eines Eigenheims oft deutlich geringer als beim Wohnen zur Miete. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Pascal Stocker: Wir möchten eine Wohnung kaufen, aber haben gemäss Online-Rechner eine knappe Tragbarkeit. Wie finde ich trotzdem eine Finanzierung?

Lieber Herr Stocker, vielen Dank für Ihre Frage. Die online Rechner stellen jeweils einen ersten Anhaltspunkt zur Machbarkeit einer Finanzierung dar. Da diese mit Durchschnittswerten rechnen, bilden sie Ihre persönliche Situation unter Umständen nicht vollständig ab, sodass sich bei einer eher knappen Ausgangslage eine persönliche Beratung anbietet. Hierbei wird Ihre Situation rundum und detailliert berücksichtigt. Auch empfehlen wir dringend, verschiedene Anbieter (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) zu vergleichen, da nicht alle Anbieter dieselben Berechnungsgrundlagen verwenden. Geben Sie also nicht auf, sondern lassen Sie sich den Markt zeigen, um eine Lösung zu finden. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Sören Matziewski: Das aktuelle Zinsniveau gilt als niedrig und man kommt zu guten Konditionen an Immo-Darlehen. Ist das ein Grund einen Kauf lieber heute als morgen zu planen? Oder werden- wenn die Zinsen steigen - die Preise sich so anpassen dass es unter dem Strich keine Rolle spielt?

Das Zinsniveau ist niedrig und daher wird es auch zunehmend lukrativer, ein Eigenheim zu besitzen. Immobilienpreise haben duzende Treiber, und nur einer davon ist das Zinsniveau. Eine Immobilie zu kaufen sollte ein Grundsatzentscheid sein und von Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation abhängen. Wenn Sie jetzt kaufen, profitieren Sie im Vergleich zur Miete von sehr tiefen Wohnkosten. Sasa Vranjes, Regionalleiter Zentral, MoneyPark AG

Daniel Havranek: Ich möchte ein Haus kaufen, habe aber nicht genug eigene Mittel zur Verfügung. Kann und soll ich meine 2. und 3. Säule dafür verwenden?

Lieber Herr Havranek, vielen Dank für Ihre Frage. Sie können die Eigenmittel mit Hilfe Ihrer Vorsorgegelder aufbringen. 10% Ihrer Eigenmittel müssen aus Barvermögen (Kontoguthaben, Säule 3a / 3b, etc.) stammen, für die übrigen mindestens 10% können Sie zusätzlich auch Ihre Pensionskassengelder, also Ihre 2. Säule verwenden. Bitte lassen Sie mich noch rasch auf den Begriff "Verwendung" eingehen. Sie können - je nach persönlicher Ausgangslage - auf unterschiedliche Weise auf die Mittel zugreifen. So können Sie die Vorsorgegelder entweder beziehen oder verpfänden, sofern sich die Tragbarkeit dann noch gewährleisten lässt. Beide Varianten bieten Vor- und Nachteile, zu denen Sie sich am besten gut beraten lassen, damit Ihr Traum vom Eigentum nicht nur heute sondern auch nachhaltig im Alter möglich bleibt und Freude bereitet. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Franziska Holenweger: Wir haben die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, möchten aber erst in einem halben Jahr einziehen. Ist das überhaupt möglich, und wie müssten wir hierbei vorgehen?

Liebe Frau Holenweger. Das ist kein Problem, es ist möglich die öffentliche Beurkundung (Unterzeichnung des Kaufvertrags) und die Eigentumsübertragung zeitlich auseinander zu legen. Üblicherweise wird bei der Beurkundung eine Anzahlung von 5-10% des Kaufpreises verlangt sowie das Vorlegen eines unwiderruflichen Zahlungsversprechen. So hat der Eigentümer die Sicherheit, dass die Finanzierung gewährleistet ist, auch wenn der Eigentumsübertrag erst später stattfindet. Beim Eigentumsübertrag ist dann der Restkaufpreis fällig und falls eine Hypothek besteht, wird diese per Eigentumsübertrag übernommen oder abgelöst. Ihr Finanzierungsberater oder der Makler kann Ihnen hierbei auch weiterhelfen. Michaela Müller, Immobilienexpertin Winterthur, MoneyPark AG

Ruben Schönenberger: Wenn ich bereits Besitzer einer Immobilie bin, mich aber für eine andere interessiere und mein Vermögen den Kauf dieser nur beim gleichzeitigen Verkauf der ersten Immobilie zulässt, wie gehe ich dann vor?

Lieber Herr Schönenberger. Die ideale und einfachste Lösung wäre eine Zwischenfinanzierung, welche es zulässt, beide Liegenschaften temporär zu halten. Ihr aktueller Hypothekargeber würde Ihnen dabei kurzfristig mehr Mittel zur Verfügung stellen. Aufgrund Ihrer Frage impliziere ich jedoch, dass dies in Ihrem Fall nicht möglich ist.
Dann stellt sich zunächst die Frage, ob die gewünschte Immobilie auf dem Markt angeboten wird oder ob Sie diese aus Ihrem Umfeld erwerben könnten.
Sollte ersteres der Fall sein empfiehlt sich, frühzeitig mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu starten, so dass Sie gute Chancen haben, wenn Sie eine passende Ersatzliegenschaft gefunden haben.
Anschliessend lässt sich der Kauf und Verkauf Zug um Zug abwickeln. Es wird auf jeden Fall für beide Geschäfte ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen benötigt, so dass die Finanzierung sichergestellt ist. Es empfiehlt sich, den detaillierten Ablauf mit einem Experten zu besprechen. Michaela Müller, Immobilienexpertin Winterthur, MoneyPark AG

Thomas Baldinger: Ich muss im Herbst meine Hypothek verlängern und wollte daher fragen, ob Sie mir eine Prognose über die Hypothekarzinsen geben können? Würden Sie zuwarten oder Nägel mit Köpfen machen?

Lieber Herr Baldinger, vielen Dank für Ihre Frage.
Hier finden Sie unsere aktuelle Zinsprognose. Nachdem die Zinsen im Februar leicht angestiegen sind, reduzierten sich die Sätze im März bereits wieder. Wir gehen davon aus, dass sich die Hypothekarzinsen auf dem heutigen Niveau einpendeln werden.
Wir empfehlen dennoch, sich bereits jetzt mit der Refinanzierung zu beschäftigen, so haben Sie noch Zeit, eine fundierte Entscheidung zu treffen, oder - falls es erneut kurzfristige Zinsspitzen gibt - noch etwas zuzuwarten. Wenn Sie erst im Herbst mit der Suche nach Ihrer Refinanzierung beginnen, geraten Sie unter Umständen in Zugzwang aufgrund bestehender Fristen. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Mathias Meier: Wenn ich bereits eine laufende Hypothek habe, die nahezu abbezahlt ist, hilft mir diese als Eigenkapital für eine weitere Finanzierung oder muss dieses liquide sein?

Lieber Herr Meier, vielen Dank für Ihre Frage. Sie können, sofern die Tragbarkeit dies insgesamt zulässt, die Eigenmittel grundsätzlich aus einer Erhöhung der laufenden Hypothek generieren und für den Erwerb einer weiteren Liegenschaft verwenden. Wichtig ist jedoch, dass Sie Ihr Vorhaben transparent mit Ihrem Finanzierungspartner besprechen, da nicht jedes Institut eine sogenannte "Zweckentfremdung", also Erhöhung einer Hypothek zur Verwendung für ein anderes Objekt, zulässt. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Katharina Wurst: Wir sind schon länger auf der Suche nach einem Eigenheim, aber wir erhalten leider nie den Zuschlag. Haben Sie uns Tipps, was wir machen können, um unsere Chancen zu erhöhen?

Liebe Frau Wurst. Ein wichtiger Faktor bei einem Kauf ist meistens die Zeit. Gerade wenn Sie eine Immobilie an einer begehrten Lage und in einem stark gesuchten Preissegment anstreben, ist die Nachfrage sehr hoch und der Verkauf kann rasch abgewickelt werden. Es empfiehlt sich daher, die Angebote auf dem Markt aktiv mit zu verfolgen und Suchabos einzurichten. Sollten Sie dann etwas passendes entdecken, warten Sie nicht lange ab sondern bekunden Sie gleich Interesse und vereinbaren einen zeitnahen Besichtigungstermin. Zudem stellen Sie sich gut, wenn Sie bereits vorgängig die Finanzierung abklären und im Idealfall eine Finanzierungsbestätigung an die Besichtigung mitbringen. So signalisieren Sie dem Eigentümer oder Makler die Ernsthaftigkeit Ihrer Kaufabsicht. Michaela Müller, Immobilienexpertin Winterthur, MoneyPark AG

Brigitte Diedrich: Gibt es noch alte Bauernhäuser - auch renovationsbedürftig - mit Umschwung zu kaufen, beispielsweise im Toggenburg? Wie haben sich die Preise für solche Liegenschaften entwickelt?

Liebe Frau Diedrich, haben Sie vielen Dank für Ihre Frage. Im Toggenburg, wie auch in anderen Regionen, sind diese Objekte sehr begehrt. Gerade renovationsbedürftige Objekte erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, da sie oft - ganz im Zeichen der Selbstverwirklichung - gestaltet werden können. Der von Ihnen erwähnte Umschwung wird am Ende hier preisentscheidend sein, da Bodenpreise in den meisten Regionen zulegen. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Pierre Fraessdorf: Kauf im Baurecht wird scheinbar auch in Luzern zunehmend populär - gibt man aus Ihrer Sicht immer die gesamte Wersteigerung einer Immobilie damit aus der Hand oder kann eine solche trotzdem bspw. durch Ihre besondere Lage etc. eine Wertsteigerung erfahren?

Lieber Herr Fraessdorf. Ein wichtiges preisbestimmendes Merkmal einer Immobilie ist tatsächlich das Land, welches oft auch für den Wertzuwachs verantwortlich ist. Somit werden Sie beim Kauf einer Immobilie im Baurecht nicht voll von den Wertsteigerungen profitieren. Ein Wertzuwachs ist dennoch möglich, sofern die Immobilie besondere und gesuchte Merkmale aufweist. Hier kommt ein besonders gehobener Ausbaustandard ebenso in Frage wie ein spannender Grundriss oder andere Highlights. Zudem erweist sich der Unterhaltszustand der Immobilie als bedeutsam, denn im Gegenteil zum Land „altert“ diese mit der Zeit. Auf der anderen Seite bietet das Baurecht oft die Möglichkeiten, Wohneigentum an Lagen zu erwerben, an denen es ohne diese Grundlage nicht möglich wäre, da der Eigentümer das Land nicht veräussern möchte oder kann. Damit das Baurecht jedoch nicht zu einem Hindernis wird, sollten Sie jeweils um sehr frühzeitige Verlängerung bemüht sein, da viele Finanzierungspartner nur dann Objekte im Baurecht finanzieren, wenn die Restlaufzeit noch sehr lang (oft 60+ Jahre) ist. Auch sollte beachtet werden, dass die oft alten Dokumente vollständig und mit gehörigem Regelungsgehalt (z.B. Heimfallregelung etc.) versehen sind. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Thomas Percy: Wenn man als Mitte 20er plant bis Ende 20 mind. 1 Immobilie/Einheit als reines Investment zu kaufen, um diese zu vermieten bzw. teurer weiterzuverkaufen, was ist der anfängerfreundlichste bzw. realistischte Ansatz? Günstige Wohnungen für potenzielle Studierende und Personen aus sozial schwachen Milieus vermieten, zentrale Neuwohnungen wie z.B. an der Felsenstrasse in St.Gallen kaufen und vermieten, alte Wohnungen sanieren und danach teurer weitervermieten/weiterverkaufen oder lieber das Kapital sparen um dafür auf Neuland zu bauen, welches man von den Eltern potenziell abkaufen könnte?

Lieber Herr Percy, vielen Dank für Ihre Frage. Diese lässt sich nicht ganz so einfach beantworten. Einfluss nehmen hier Faktoren wie Ihre persönliche Eigenmittel- und Einkommenssituation. Auch Ihre persönliche Lebensplanung spielt eine wichtige Rolle: Wünschen Sie bald ein Eigenheim zu bewohnen? Unter Umständen kann Ihr Investment diese Pläne blockieren. Weiter zu berücksichtigen sind Faktoren wie Steuern (bei einem Kauf & Verkauf), Risiko für Mietzinsausfälle im Falle der Vermietung etc. Hier lohnt sich eine persönliche Beratung auf jeden Fall. Anna Niendorf, Filialleiterin Zug, MoneyPark AG

Passend zum Thema
22 Kommentare
Michaela Müller -1055288927

Liebe Frau Holenweger Das ist kein Problem, es ist möglich die öffentliche Beurkundung (Unterzeichnung des Kaufvertrags) und die Eigentumsübertragung zeitlich auseinander zu legen. Üblicherweise wird bei der Beurkundung eine Anzahlung von 5-10% des Kaufpreises verlangt sowie das Vorlegen eines unwiderruflichen Zahlungsversprechen. So hat der Eigentümer die Sicherheit, dass die Finanzierung gewährleistet ist, auch wenn der Eigentumsübertrag erst später stattfindet. Beim Eigentumsübertrag ist dann der Restkaufpreis fällig und falls eine Hypothek besteht, wird diese per Eigentumsübertrag übernommen oder abgelöst. Ihr Finanzierungsberater oder der Makler kann Ihnen hierbei auch weiterhelfen. Michaela Müller, Immobilienexpertin Winterthur, MoneyPark AG

Franziska Holenweger -635767088

Guten Tag Wir haben die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, möchten aber erst in einem halben Jahr einziehen. Ist das überhaupt möglich, und wie müssten wir hierbei vorgehen?