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Ratgeber

Miete: Können wir den überhöhten Anfangszins anfechten?

Wir sind vor zwei Monaten umgezogen. Wir bezahlen netto 1800 Franken (Referenzzinssatz 1,5%). Nun haben wir erfahren, dass unsere Vormieter nur 1600 Franken bezahlten. Sie hatten nie eine Mietzinssenkung wegen des gesunkenen Hyporeferenzzinssatzes erhalten, obwohl dieser für sie noch bei 2,5% war. Wie können wir den Mietzins anfechten?
Nadja Burri*
Lic. iur. Nadja Burri, Rechtsberaterin in Mietangelegenheiten.

Lic. iur. Nadja Burri, Rechtsberaterin in Mietangelegenheiten.

Grundsätzlich akzeptiert der Mieter mit seiner Unterschrift im Mietvertrag auch den Mietzins. Der Mietzins ist quasi Verhandlungssache. Bei der Festsetzung der Höhe sind die Vermieter aber klar im Vorteil, vor allem bei Wohnungsknappheit. Deshalb hat der Gesetz­geber für Härtefälle und um missbräuchliche Mietzinse zu verhindern, Ausnahmen geschaffen.

Anfangsmietzins anfechten

Der Mieter kann den sogenannten Anfangsmietzins anfechten, wenn er entweder den Mietvertrag aus einer persönlichen Notlage heraus oder wegen Wohnungsknappheit unterschrieben hat oder der Mietzins vom Vermieter um mehr als 10% erhöht wurde. Eine dieser Voraussetzungen genügt, damit sich die kantonale Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht der Sache annimmt. Persönliche Notlagen können sein: Scheidung oder Trennung, Nachwuchs, Veränderung des Arbeitsortes, drohende Kündigung usw. Unter Wohnungsknappheit versteht man eine Leerstandsziffer von weniger als 1,5% des lokalen Gesamtwohnungsbestandes. In einigen Kantonen müssen die Vermieter den Mietzins des Vormieters auf einem amtlich genehmigten Formular von Beginn weg offenlegen (derzeit gilt dies für die Kantone Genf, Freiburg, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich).

In allen anderen Kantonen muss sich der Mieter selber um die Informationen bemühen. Der Neumieter hat das Recht, vom Vermieter zu erfahren, wie viel der Vormieter für die Wohnung bezahlte. Oftmals gibt auch der Vormieter bereitwillig Auskunft.

30 Tage Frist

Aber Achtung: Schnelles Handeln ist nötig. Denn nach der Schlüsselübergabe hat der Mieter bloss 30 Tage Zeit, den Anfangsmietzins bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anzufechten. Wird diese Frist verpasst, gilt der im Mietvertrag festgesetzte Mietzins als akzeptiert. Eine Reduktion ist dann nur noch möglich, wenn zum Beispiel der Referenzzinssatz weiter sinken würde.

In Ihrem Fall betrug die Erhöhung des Mietzinses 200 Franken respektive 14,2%. Die Tatsache, dass vor Ihrem Einzug die Wohnung frisch gestrichen und das Parkett abgeschliffen wurde, rechtfertigen einen derart hohen Mietzinsaufschlag nicht. Ausserdem lag der Referenzzins beim vorhergehenden Mietvertrag bei 2,5%, zum Zeitpunkt Ihres aktuellen nun bei 1,5%. Diese Reduktion des Referenzzinssatzes hätte korrekterweise zu einer Reduktion Ihres Nettomietzinses von 10,7% führen müssen.

Mietzins bleibt gültig

Das Problem ist nun aber, dass der Mietzins wegen der verpassten Frist gültig ist und weiterhin in dieser Höhe bezahlt werden muss – selbst wenn dieser bei einem fairen und korrekten Vorgehen Ihres Vermieters um einen Viertel tiefer liegen müsste.

*Lic. iur. Nadja Burri ist Rechtsberaterin beim Mieterverband Luzern, Nid-, Obwalden und Uri: www.mieterverband.ch

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