EIGENHEIM: Die richtige Hypothek – mehr als eine Frage des Zinssatzes

Der Abschluss einer Hypothek will gut überlegt sein. Klar, günstig soll die Finanzierung sein; es spielen aber noch einige andere Faktoren bei der Finanzierung des Eigenheims eine wichtige Rolle.

René Weibel
Drucken
Teilen
Ein Eigenheim kann ganz schön ins Geld gehen. (Bild: Getty)

Ein Eigenheim kann ganz schön ins Geld gehen. (Bild: Getty)

René Weibel

Beim Abschluss einer langfristigen Festhypothek kennt man die Kosten und kann gut kalkulieren. Wichtig ist dabei nicht nur der Zinssatz, sondern auch die Laufzeit. Falls das Eigenheim jedoch verkauft wird, muss der Käufer diese Hypothek übernehmen, andernfalls wird oft eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die kostspielig ist. Zudem muss die Bank der Übertragung der Hypothek an den Käufer zustimmen.

Da niemand die Zinsentwicklung über längere Zeit kennt, empfehlen die Banken nicht nur eine Hypothek, sondern mehrere Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten abzuschliessen. So kann man das Zinsänderungsrisiko minimieren. Damit ist man jedoch an die Bank gebunden. Keine andere Bank macht bei Fälligkeit einer Tranche eine gute Offerte, wenn der Rest der Hypotheken noch einige Jahre gebunden ist.

Kurzfristig ist bei der Libor- Hypothek oft nur die Zinslaufzeit

Eine Alternative zur Festhypothek ist die kurzfristige Libor-Hypothek. Kurzfristig ist jedoch meistens nur die Zinslaufzeit von drei oder sechs Monaten. In den Bankverträgen wird nämlich in der Regel eine Rahmenvertragsdauer von einem bis fünf Jahre festgelegt. Sie können die Hypothek während dieser Frist nicht amortisieren oder gar ganz zurückzahlen. Eine möglichst kurze Rahmenvertragsdauer auszuhandeln, lohnt sich also, denn die Zinsen sind immer die gleichen.

Lassen Sie sich von der Bank genau erklären, besser noch schriftlich bestätigen, wie man während der Rahmenvertragsdauer aus der Libor-Hypothek in eine Festhypothek wechseln kann. Jede Bank regelt das anders – und nicht immer zum Vorteil des Kunden. So kann man zum Beispiel nur bei einem Zinsfest­legungstermin, also alle drei bis sechs Monate, in eine Festhypothek wechseln, oder es ist möglich, auch während der Laufzeit innerhalb von 48 Stunden zu wechseln. Eine grössere Flexibilität kann je nach Entwicklung der Zinssituation ein echter Vorteil sein.

Bei guter Tragbarkeit und einer Finanzierung im Rahmen einer Ersthypothek müssen neben den fälligen Zinsen keine Amortisationen geleistet werden. Je nach Situation ist es jedoch sinnvoll, mit der Bank zu verhandeln und freiwillige Amortisationen zu vereinbaren. Sie machen eine Erbschaft, sie haben Säule-3a-Guthaben oder können einen Teil der Pensionskassengelder in Kapitalform beziehen. Mit der Vereinbarung freiwilliger Amortisationen können Sie auch bei einer laufenden Festhypothek Rückzahlungen leisten.

Das Kleingedruckte zu lesen, lohnt sich immer

Die Bank kann die Hypothek kündigen, wenn der Kunde seine Zinsen und Amortisationen nicht rechtzeitig bezahlt. In den Bankverträgen werden aber noch andere, sogenannte «ausserordentliche Kündigungsgründe» aufgeführt. Demnach kann die Bank die Hypothek ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn die Bonität des Kunden nicht mehr gegeben ist oder andere wichtige Gründe vorliegen. Solche Abmachungen sind dann schon nicht mehr so klar und verständlich. Das Kleingedruckte in den Bankverträgen zu lesen, lohnt sich deshalb immer. Verhandeln Sie mit der Bank und versuchen Sie solche Formulierungen zu streichen.

Bei einigen Banken verzichtet der Kunde mit der Unterzeichnung der Hypothekarformalitäten offiziell auf das Verrechnungsrecht. Einfach formuliert: Im Konkursfall der Bank bleiben die Schulden bestehen, die Guthaben bei der kreditgebenden Bank fallen aber mit Ausnahme der privilegierten Einlagesumme von 100'000 Schweizer Franken in eine hintere Konkursklasse. Während der Finanzkrise 2008 und 2009 haben die Banken den Kunden auf Verlangen schriftlich das Verrechnungsrecht eingeräumt. Sprechen Sie mit der Bank, und versuchen Sie solch unübliche Vertragsbedingungen zu streichen.

In vielen Hypothekarverträgen stimmt man der Weitergabe der Hypothek an eine andere Bank, einen Anlagefonds oder einen Investor im In- und Ausland zu. Weiter verzichtet der Kunde auf das Bankkundengeheimnis gegenüber diesen Dritten. Der Kunde schliesst doch die Hypothek bei seiner Hausbank ab, weil er Vertrauen in den Kundenberater und in das Bankinstitut hat, und möchte nicht plötzlich Kunde einer ausländischen Bank sein. Streichen Sie diese Klauseln, die meisten Banken akzeptieren dies problemlos.