Ratgeber

Darf der Mieter seine Wohnung auf Airbnb anbieten?

Wir mussten feststellen, dass unser Mieter ohne unser Wissen das Mietobjekt auf Airbnb untervermietet. Die Bewohner im Mehrfamilienhaus fühlen sich durch den Aufenthalt von ständig fremden Personen gestört. Auch die Nachtruhe leidet darunter. Können wir ihm diese Art der Untervermietung verbieten?

Stefan Baer*
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Stefan Baer.

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Leider sind nicht sämtliche juristischen Fragen rund um das kurzzeitige Anbieten von Wohnraum über Online-Plattformen geklärt. Da nach wie vor keine besonderen gesetzlichen Bestimmungen für Airbnb existieren, gilt weiterhin das bisherige Mietrecht. Das Schweizer Obligationenrecht enthält mit Art. 262 OR nur eine einzige Bestimmung zur Untermiete. Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR darf der Mieter seine Wohnung oder Teile davon untervermieten, muss aber dazu die Zustimmung von Ihnen als Vermieter einholen.

Sie als Vermieter können die Untermiete ablehnen, wenn der Mieter nicht bereit ist, Ihnen die betreffenden Konditionen bekannt zu geben, oder wenn diese missbräuchlich sind oder wenn Ihnen als Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Zu den wesentlichen Vertragsinhalten, welche Ihnen als Vermieter vorab bekannt zu geben sind, zählen nebst dem Umfang der Untermiete auch die Höhe der Entschädigung, die Dauer des Untermietverhältnisses und Angaben zur Person des Untermieters. Von Missbräuchlichkeit der Untermiete geht man insbesondere dann aus, wenn der Mietzins missbräuchlich ist.

Die Bestimmung verfolgt dabei das Ziel, dass mit der Untermiete kein Gewinn erzielt wird. Grundsätzlich ist eine geringe Marge von 3 Prozent oder von 100 Franken pro Monat gemäss Gerichtspraxis auch ohne Begründung zulässig. Einnahmen, welche über diese Marge hinausgehen, müssen sachlich gerechtfertigt sein, beispielsweise durch zusätzliche Leistungen wie Möblierung, Reinigung oder Verwaltungsaufwand.

Wendet man die beschriebenen Grundsätze auf Buchungsportale wie Airbnb an, wird klar, dass das gesetzliche System aus verschiedenen Gründen nicht wirklich mit deren Geschäftslogik zusammenpasst: Ganz allgemein lässt die Idee hinter der Untermiete, nämlich eine «Lösung für die Wechselfälle des Lebens» zu bieten, einen geschäftsmässigen Beherbergungsbetrieb nur in ganz engen Grenzen zu. Möchte Ihr Mieter das Mietobjekt ständig über eine Online-Plattform weitervermieten und hat nicht die Absicht, in absehbarer Zeit wieder selbst darin zu wohnen, ist er mit diesem Geschäftsmodell folglich auf Ihr Wohlwollen als Vermieter angewiesen. Wenn Sie damit nicht einverstanden sind, ist es Ihr Recht, diese Art der dauernden Untervermietung zu verbieten.

Vermieter informieren

Hat sich Ihr Mieter von Anfang an gar nicht bemüht, Ihre Zustimmung einzuholen, und wird das Untermietverhältnis aufgedeckt, können Sie ihm den Hauptmietvertrag insbesondere in den Fällen kündigen, in denen Sie als Vermieter die Zustimmung hätten verweigern können. Selbst wenn Ihr Mieter das Objekt nur gelegentlich zur Untermiete ausschreibt, muss er grundsätzlich jedes Mal vorgängig Ihre Erlaubnis dazu einholen.

* Lic. iur. Stefan Baer ist Leiter Recht, HEV-Immo AG. 

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