Kaserne Basel
Jährliche Miete von 380'000 Franken erwartet: Die Rechnung für den neuen Kasernen-Betreiber

Basel-Stadt sucht einen Betreiber für den neuen Kasernen-Kulturbetrieb. Dieser hat auch ein finanzielles Risiko zu tragen. Der Kanton Basel-Stadt erwartet von der Betreiber-Organisation jährlich Mietzins-Einnahmen von rund 380'000 Franken.

Christian Mensch
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Die ersten Mieter sollen im nächsten Sommer im sanierten Kasernenhauptbau einziehen.

Die ersten Mieter sollen im nächsten Sommer im sanierten Kasernenhauptbau einziehen.

Andreas Schwald

Im Frühjahr verkündete das Präsidialdepartement, es werde eine Betreiberorganisation für den Kasernenhauptbau gesucht. Nun ist die Suche in Gang gekommen. Vergangene Woche haben sich rund hundert Personen zu einem «Vernetzungsanlass» getroffen, an potenzielle Mieter sich mit den interessierten Betreibern austauschten. Seit dieser Woche läuft die offizielle Ausschreibung.

Die coronabedingte Verzögerung führt zu Zeitdruck. Bereits ab kommendem Sommer wird der Hauptbau nach gründlicher Sanierung und umfassendem Umbau für die Nutzung freigegeben. Die Restaurants-Betreiber sind zwar gekürt, doch wer sonst als Mieter einziehen wird, steht völlig offen – zunächst gilt es, den Betreiber zu bestimmten.

Der Kanton lagert das Risiko an den Betreiber aus

Dem Kasernen-Verwalter kommt aus der Perspektive des Kantons eine entscheidende Funktion zu und dieser hat dafür ein Spagat zu vollbringen: Einerseits verantwortet er das kulturelle Gesicht der neuen Kaserne, indem er einen geschickten Mietermix in den oberen Etagen und eine lebendige Bespielung des neuen Saals und des grosszügigen Foyers (Plaza) zu organisieren hat. Andererseits hat er auf eigenes Risiko für eine ausgeglichene Rechnung zu sorgen und dem Kanton ausserdem jährliche Mieteinnahmen von brutto rund 350000 Franken abzuliefern. Sowohl das finanzielle Risiko, als auch die latenten Nutzer-Diskussionen lagert der Kanton damit aus.

Nach verschiedenen Kalkulationen von Immobilienexperten sollte der Betrag für den Betreiber durch Weitervermietungen zu erwirtschaften sein, da der Kanton brutto lediglich 130 Franken pro Quadratmeter und Jahr verrechnet. Für einen breiten Mix ist vor allem vorgesehen, dass der Betreiber die 1500 Quadratmeter Büroarbeitsfläche zu unterschiedlichen Konditionen anbietet. Gemäss einem Modell-Businessplan könnte ein Drittel der Fläche von Start-ups mit günstigen Brutto-Mieten zu 230 Franken, ein Drittel von mittel-solventen Mietern zu 275 Franken und ein Drittel von etablierten Mietern zu 320 Franken pro Quadratmeter und Jahr belegt werden. Saal und Plaza dürften gemäss diesen Berechnungen mit einer Tagespauschale von 1200 Franken auf den Markt gebracht werden.

100'000 Franken Minus im ersten Betriebsjahr

In der Anlaufzeit kommt der Kanton dem Betreiber entgegen, indem er im ersten Jahr nur die Hälfte und im zweiten siebzig Prozent des vereinbarten Betrags verlangt. Um die Mindereinnahmen zu kompensieren, hat der Betreiber vom dritten bis zum zehnten Betriebsjahr allerdings 110 Prozent der Basismiete zu entrichten.

Trotz der Sonderregelung für die Startjahre rechnet das Modell-Budget vor, dass der Betreiber im ersten Jahr wohl ein Minus von 100'000 Franken wird verkraften müssen. Und da ein Finanzpolster für eine weitere Durststrecke vorausgesetzt wird, sollte ein Betreiber beim Start rund 200'000 Franken Betriebskapital vorweisen.

Für den Zuschlagsentscheid werden das Rahmenkonzept (30 Prozent), das Geschäftsmodell (30 Prozent), die zusätzlichen Dienstleistungen (20 Prozent) sowie die Präsentation (20 Prozent) berücksichtigt. Je mehr der Interessent schon seine künftigen Mieter präsentieren kann, desto besser stehen seine Chancen. Selten waren die Kontaktdaten wertvoller, als jene, die vergangene Woche am Vernetzungsanlass ausgetauscht wurden.