Steigende Preise vor der Ungewissheit

REGION ⋅ Die Region Wil erlebt seit 2007 einen boomenden Immobilienmarkt mit stetig steigenden Preisen für Wohneigentum. Jeder Superzyklus hat aber ein Ende. Sinkende Mietpreise deuten auf eine gewisse Marktsättigung hin.
12. April 2018, 05:20
Hans Suter

Hans Suter

hans.suter@wilerzeitung.ch

«Die Konjunktur kommt wie gerufen.» Worte, die man sich einprägen sollte. Gesagt hat sie am Dienstagabend Fredy Hasenmaile an einer Veranstaltung des Hauseigentümerverbands Wil und Umgebung in Zusammenarbeit mit der Credit Suisse in der Tonhalle in Wil. Aussagen von Hasenmaile haben Gewicht in der Immobilienbranche. Er ist Leiter der Einheit Real Estate Economics der Schweizer Grossbank Credit Suisse AG, die jedes Jahr eine umfassende Studie zum Schweizer Immobilienmarkt herausgibt.

Dass die Studie 2018 den Titel «Konjunktur kommt wie gerufen» trägt, ist kein Zufall. «Wir erleben derzeit einen breit abgestützten Konjunkturaufschwung, das ist ein neues Element», sagte er. Für das laufende Jahr rechnet die Bank mit einem Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent, was dem Immobilienmarkt abermals Rückenwind verleihen werde. «Damit haben wir im laufenden Superzyklus vier Asse gespielt. Und jeder Jasser weiss: Ein fünftes Ass gibt es nicht», dämpfte Fredy Hasenmaile die Euphorie etwas. Die vier Asse versinnbildlichen die positiven Effekte durch die Zuwanderung (2007), tiefe Zinsen (2008), Negativzinsen (2015) und den aktuellen Konjunkturaufschwung (2018). Was danach kommt, ist ungewiss.

Immobilienmarkt in der Region Wil profitiert

Im Winter 2016/17 hätten die Preise für Eigentumswohnungen (EWG) und Einfamilienhäuser (EFH) auch in der Region Wil etwas nachgegeben. «Das war aber nur eine Delle, wie sich im Nachhinein gezeigt hat», sagte Hasenmaile. Dennoch: Die Leerstände hätten leicht zugenommen, wenngleich sie immer noch tief lägen. Ebenso deute die allgemein gestiegene Insertionsdauer für Verkaufsobjekte tendenziell auf eine gewisse Marktsättigung hin. Der aktuelle Konjunkturaufschwung dürfte nun nochmals für Wachstumsimpulse sorgen. Auch in der Region Wil. Die Studie von Fredy Hasenmaile und seinem Team geht für 2018 von steigenden Preisen aus: etwa 2 Prozent bei den Eigentumswohnungen und 2,5 Prozent bei den Einfamilienhäusern.

Trüber sieht es bei den Mietwohnungen aus. Die Marktindikatoren zeigten steigende Tendenzen bei Baubewilligungen und Produktion an. Die Folge seien – trotz steigender Nachfrage –höhere Leerstände und sinkende Mietpreise. Die CS erwartet für die Region Wil eine Leerstandsquote von 0,5 Prozent bei den EFH, 0,7 Prozent bei den EWG und 2,7 Prozent bei den Mietwohnungen. «Das Nachsehen haben Vermieter von nicht mehr ganz neuen Wohnungen», prophezeite Fredy Hasenmaile. «Der Aufschwung bringt im Segment der Mietwohnungen nur partiell Entlastung», lautete sein Fazit. Zudem nehme die Zuwanderung weiter ab. Im Vergleich mit anderen Regionen steht Wil aber nach wie vor gut da.

Bei den Büroflächen wird eine fragile Nachfragebelebung erwartet. «Wie nachhaltig die Signale sind, muss sich aber erst noch weisen.» Längerfristig sprächen die Alterung der Schweizer Bevölkerung, die ab 2025 mehr oder weniger in einer Stagnation der Erwerbsbevölkerung resultieren werde, sowie der sinkende Flächenbedarf pro Mitarbeiter für eine spürbare Abnahme der Nachfragedynamik.

«Siegeszug des E-Commerce hat erst begonnen»

«Das Ausscheidungsrennen hat erst begonnen», sagt die Studie für den Bereich Verkaufsflächen voraus. Der Umsatzrückgang im Detailhandel sei zwar zum Halten gekommen. Sinkende Flächenproduktivitäten, grosse Wachstumsparitäten zwischen Onlinehandel und stationärem Handel sowie steigende Konkursraten deuteten jedoch darauf hin, dass der Strukturwandel in der Branche noch in vollem Gange sei. Die Entwicklung in den USA zeige, dass die Leidtragenden letzten Endes die Anbieter von Verkaufsflächen seien, weil ihnen die Mieter abhanden kämen. Laut Hasenmaile sind in den USA vergangenes Jahr mehrere tausend Läden verschwunden, 2018 dürfen es 12 000 sein. In noch kleinem Ausmass ist diese Tendenz auch in der Region Wil zu spüren: Die Zahl nicht vermieteter Verkaufslokale hat in den vergangenen Jahren zugenommen.

Ein grosser Konkurrent vieler Verkaufsgeschäfte ist der Handel im Internet. Die Tendenz: «Der Onlinehandel steigt, der stationäre Handel sinkt», sagte Fredy Hasenmaile und warnte zugleich: «Der Siegeszug des E-Commerce hat erst begonnen.» Er verdeutlichte dies am Beispiel Chinas. Dort liege der Marktanteil des Onlinehandels bereits bei 20 Prozent, obwohl die Internetabdeckung erst 50 Prozent betrage.

Positive Signale gebe es für Tankstellenshops und Einkaufsstrassen an Toplagen, bestenfalls Stagnation bei Shoppingcentern und negative Signale für das klassische Warenhaus.


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