Über 60'000 leere Wohnungen

IMMOBILIEN ⋅ Der Wohnungsneubau läuft auf Hochtouren. In Regionen mit ohnehin grossem Angebot steigen die Leerstände. Mieter profitieren damit von grösserer Auswahl und leicht sinkenden Mieten. Die Preise für Kaufobjekte legen aber zu.
27. Oktober 2017, 07:06
Jürg Zulliger

Jürg Zulliger

 

In der ganzen Schweiz stehen derzeit 64900 Wohnobjekte leer. 82 Prozent davon betreffen Mietwohnungen. Über die letzten 10 bis 15 Jahre betrachtet ist damit ein Rekordstand erreicht. Das Pendel schlägt also in weiten Teilen zu Gunsten der Mieterinnen und Mieter aus. Die Chancen steigen, eine passende Wohnung zu einem erschwinglichen Preis zu finden. Auch wer kein neues Zuhause sucht, profitiert von den aktuellen Entwicklungen: Die letzte Senkung des Referenzzinses vom Juni dieses Jahres hat zur Folge, dass bei bestehenden Mietverhältnissen ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent gegeben ist. Soweit nicht andere Teuerungsfaktoren geltend gemacht werden – etwa wertvermehrende Investitionen – dürften die Mieten in diesem Bereich etwas sinken.

Gemäss dem gestern publizierten Immo-Monitoring von Wüest Partner sind die Mieten von neu ausgeschriebenen Wohnungen in den letzten zwölf Monaten im Schweizer Durchschnitt um 0,5 Prozent gefallen. Nächstes Jahr wird sich dieser Trend fortsetzen oder sich sogar noch verstärken. Nach wie vor beliebt sind Eigentumswohnungen: Hier ist gemäss der Studie eine Teuerung von 1,5 Prozent festzustellen. Bei der Kategorie Einfamilienhäuser stiegen die Markt­preise um durchschnittlich 2,2 Prozent, in der Ostschweiz sogar um 5,7 Prozent (siehe Interview).

Wohnungsleerstände fallen auf

Gesamtschweizerisch geben aber vor allem die steigenden Wohnungsleerstände zu reden. Tiefere Mieten verzeichnen ganz bestimmte Regionen oder Kategorien: So sind Wohnungen mittlerer Grösse mit 3 bis 4,5 Zimmern stärker betroffen als kleinere Wohnungen. Generell lässt sich sagen, dass überdurchschnittlich teure Objekte und teure Lagen eine spürbare Abwärtsbewegung erleben. Besonders unter Druck sind die Mieten natürlich überall dort, wo trotz steigender Leerstände immer noch viele Neubauten in der Pipeline sind. Das gilt für verschiedene Städte und Regionen wie etwa Oberaargau, Sierre, Solothurn, das Zürcher Limmattal, Mutschellen (AG), Laufental (BL) Erlach-Seeland (BE), aber auch La Chaux-de-Fonds oder St. Gallen. Tiefe Zinsen und reichliche Mittel auf dem Kapitalmarkt, die angelegt werden müssen, halten die Investitionstätigkeit weiter hoch. Dies dürfte nächstes Jahr weiter steigende Leerstände zur Folge haben. Laut Experten ist dies nicht per se von Nachteil für den Markt. Immerhin braucht es gewisse Überkapazitäten, um überhaupt eine Fluktuation zu ermöglichen oder um ältere Liegenschaften umfassend renovieren zu können. Der Umschwung auf dem Wohnungsmarkt dürfte aber denjenigen Promotoren Schwierigkeiten bereiten, die jetzt noch an zweitklassigen Lagen Neubauten realisieren und zu vermarkten suchen – während kleinere Bauten wohl noch Abnehmer finden würden, ist bei Grossprojekten mit Vermarktungsproblemen zu rechnen. So ist teils schon von mietfreien Perioden zu Beginn die Rede. Oder Mietinteressenten winken Prämien oder Geschenke wie ein iPad, um sie zu einer Vertragsunterzeichnung bewegen zu können.

Zürcher «Goldküste» am teuersten

Das ändert aber nichts daran, dass in den Ballungszentren wie Zürich, Genf oder Zug die Wohnungen nach wie vor sehr knapp und teuer sind. Das Monitoring zeigt auch auf, welches die teuersten Standorte der Schweiz sind: Beim Wohnen sind dies ­aktuell Kilchberg am Zürichsee, Sils im Engadin und Rüschlikon ebenfalls am Zürichsee. Der mittlere Marktpreis für einen Quadratmeter Stockwerkeigentum liegt in diesen absoluten Topgemeinden bei rund 13000 Franken. Was Büros betrifft, so gelten die Citys von Genf und Zürich als teures Pflaster: In Boomphasen kostete der Quadratmeter Büro an den besten Adressen in Genf 1100 Franken im Jahr; doch inzwischen sind diese Spitzenmieten deutlich unter 1000 Franken gefallen. In den Finanzdistrikten sowohl von Genf als auch von ­Zürich liegen die Spitzenmieten heute noch bei 850 bis 900 Franken pro Quadratmeter und Jahr.

Gemäss den vorlaufenden Indikatoren wie Baubewilligungen operiert die Bauwirtschaft mit den aktuellen Volumina nahe an der Belastungsgrenze: Dieses Jahr dürften insgesamt über 50000 Neubauwohnungen fertiggestellt werden. Für nächstes Jahr rechnen die Experten mit einem Volumen in gleicher Grössenordnung. Was sich aber verändert hat, ist die Verteilung auf die verschiedenen Wohn- und Eigentumsformen: Gemäss provisorischen Schätzungen handelt es sich dabei um rund 30000 Mietwohnungen und 14000 Eigentumswohnungen.

Der Anteil neu gebauter Eigentumsobjekte geht damit ­etwas zurück. Dies gilt in besonderem Mass für die Einfamilienhäuser: Während um die Jahrtausendwende jährlich noch rund 15000 neue Einheiten dazu kamen, sind es jetzt pro Jahr nur noch etwa 7500 neue Einfamilienhäuser. Der Trend zur Verdichtung und hohe Bodenpreise dürften wesentliche Ursachen dafür sein.

Sinkende Mieten bei kommerziellen Gebäuden

Bei kommerziellen Flächen zeichnen sich ebenfalls Über­kapazitäten und teils Mietzinsausfälle ab. Sowohl die Mieten für Büro- als auch für Verkaufsflächen sind gesamtschweizerisch leicht rückläufig. Eine eher schwächere Nachfrage für Büros trifft auf zahlreiche Neubauten. Im Bereich von Retail, Verkauf und Shopping-Center hinterlässt der Trend zum Onlinehandel deutlich Spuren: Kontinuierlich sinkende Umsätze in verschiedenen Sparten wie Multimedia, Software, Kleidung, Bücher, Musik, Foto usw. führen zu einer schwächeren Nachfrage nach entsprechenden Verkaufsflächen. Lichtblick sind hingegen Nutzungen im Segment von Grossverteilern und Food – nach einer Konsolidierungsphase stellt man hier fest, dass die Umsätze pro Quadratmeter Verkaufsfläche wieder steigen.

Eine besondere Dynamik ist bei den Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Die starke Nachfrage nach solchen, teils auch kleineren Objekten führt zu stark steigenden Preisen. Schaut man sich die längerfristigen Daten an, so liegt der Indexstand Mehrfamilienhäuser heute gar höher als derjenige der Eigentumswohnungen. Vom Immobilienboom der letzten 10 bis 15 Jahre haben also nicht allein die Eigentümer von Stockwerkeinheiten profitiert, sondern in noch erhöhtem Mass die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern.

Wüest Partner, Immo-Monitoring 2018, Herbstausgabe


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