Darf der Mieter die Wohnung via Airbnb vermieten?

Symbolbild: Zimmervermietung über Airbnb. (Nadia Schärli / LZ)
RECHT ⋅ Ich (60) bin Eigentümer einer Wohnung, die ich vermietet habe. Ich habe nun entdeckt, dass der Mieter die Wohnung ohne Absprache mit mir über die Plattform Airbnb untervermietet. Darf er das, oder ist dies eine unzulässige Untervermietung?
06. September 2017, 08:59
Lic. iur. Cyrill Lauper

Grundsätzlich hat ein Mieter nach Art. 262 OR das Recht, die Wohnung einem Dritten gegen Entgelt zu überlassen. Er muss aber dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen.

Die Zustimmung des Vermieters ist von Gesetzes wegen an keine Formvorschriften gebunden. Sie kann mündlich, stillschweigend, durch konkludentes Verhalten und auch nachträglich erfolgen. Reagiert der Vermieter nicht auf ein entsprechendes Gesuch um Zustimmung, ist von einer stillschweigenden Übereinkunft auszugehen.

Bedingungen für Verbot

Die Zustimmungsverweigerung seitens des Vermieters ist nur im Einzelfall möglich, falls eine der folgenden drei Voraussetzungen erfüllt ist:

— Der Mieter weigert sich, trotz Aufforderung des Vermieters, die wesentlichen Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben.

— Die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags sind missbräuchlich. Dies ist der Fall, wenn ein allfällig erzielter Gewinn aus der Untermiete nicht sachlich gerechtfertigt ist, zum Beispiel, wenn der Untermietzins deutlich über dem Hauptmietzins liegt und die Differenz nicht durch Investitionen oder zusätzliche Leistungen des Mieters gerechtfertigt ist (Reinigung, Möblierung, Renovationen etc.).

— Wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Ob ein wesentlicher Nachteil vorliegt, muss anhand des konkreten Falles geprüft werden. Ein wesentlicher Nachteil ergibt sich aus gewichtigen objektiven Gründen beispielsweise dann, wenn die Wohnung durch die Untermiete einer viel grösseren Abnützung ausgesetzt wird.

Die Folgen einer Untermiete ohne Einholung der Zustimmung des Vermieters sind strittig. Die fehlende Zustimmung führt nicht ohne weiteres zur Unzulässigkeit. Liegen keine Gründe für eine Zustimmungsverweigerung vor, so bleibt die Untermiete für den Mieter in der Regel ohne Konsequenzen. Gemäss neuerer Tendenz des Bundesgerichts kann jedoch eine ordentliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses gerechtfertigt sein, wenn der Mieter wider besseres Wissen nicht um Zustimmung ersucht hat und dadurch das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Risiko einer Kündigung

Eine Untermiete trotz berechtigter Verweigerung des Vermieters oder das Nichteinholen der Zustimmung trotz bestehender Verweigerungsgründe kann demgegenüber zu einer ausserordentlichen Kündigung führen. Das Mietgericht Zürich hat zudem kürzlich bestätigt, dass der Vermieter die Herausgabe des Gewinns einer nicht erlaubten, missbräuchlichen Untermiete verlangen kann.

Am 13. März 2017 hat der Nationalrat die parlamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden», welche die Voraussetzungen für eine Untermiete nach Art. 262 OR verschärfen will, angenommen. Die Folgen der Initiative bleiben abzuwarten.

Grundsätzlich hat ein Mieter das Recht, die gemietete Wohnung einem Dritten gegen Entgelt zu überlassen. Er muss dafür aber die Zustimmung seines Vermieters einholen. Dieser kann die Zustimmung nur dann verweigern, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. (red)




Auskunft gegeben hat: 
Lic. iur. Cyrill Lauper, MLaw, Rechtsanwalt und Notar
Anwaltskanzlei Seidenhof, Luzern, 
www.advokatur.info

 



 

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