Ratgeber

Wie kann ich den Preis einer Immobilie schätzen?

(Symbolbild: Dominik Wunderli)
GELD ⋅ Ich möchte ein Haus kaufen, bin aber nicht sicher, ob der verlangte Preis nicht etwas zu hoch ist. Kann ich die Immobilie auch schätzen lassen, obwohl ich (noch) nicht der Eigentümer bin? Welche Bewertungsverfahren gibt es? Was kosten diese? Wie soll ich vorgehen?
18. August 2017, 05:00
Alexander Paul

Gerade für Laien ist es kaum möglich, den Wert der Immobilie objektiv einzuschätzen. Um ein Gefühl für den Markt zu erhalten, lohnt es sich in einem ersten Schritt, Inserate von ähnlichen Liegenschaften sowie deren Preise zu vergleichen. Sind Sie immer noch unsicher, dann ist eine Immobilienschätzung sicher sinnvoll.

Drei Schätzmethoden

Grundsätzlich gibt es drei Schätzmethoden. Eigentümer müssen Sie zwar nicht sein, je nach Methode ist aber eine Besichtigung vor Ort notwendig, was zumindest das Einverständnis des jetzigen Bewohners voraussetzt. Das verbreitetste Schätzverfahren ist die hedonische Methode, welche zu den Vergleichswertverfahren gehört. Dabei wird die Liegenschaft anhand von rund 70 Faktoren wie Lage oder Ausbaustandard mit Verkaufspreisen von ähnlichen Immobilien verglichen. Eine hedonische Schätzung können Sie selbst online im Internet durchführen ohne Besichtigung vor Ort. Mit 200 bis ca. 400 Franken ist dies die günstigste Methode und eignet sich insbesondere für Standardimmobilien. Neben der hedonischen Schätzung gibt es die Realwertschätzung, welche zu den Sachwertverfahren gehört und oft als Expertenschätzung durchgeführt wird. Diese eignet sich vor allem für besonders teure oder sehr ungewöhnliche Objekte. Sie wird, wie der Name sagt, von einem Fachmann nach persönlicher Besichtigung durchgeführt, was die Zustimmung des Immobilieneigentümers voraussetzt. Je nach Objekt und Schätzer liegt der Preis einer Expertenschätzung zwischen 800 und 1500 Franken.

Ertragswertschätzung

Das dritte Verfahren der Immobilienbewertung ist die Ertragswertschätzung, die vor allem bei Renditeobjekten wie Geschäftsliegenschaften und Mehrfamilienhäusern zum Einsatz kommt. Auch für dieses Verfahren ist Fachwissen eines Experten Voraussetzung. Basis für die Schätzung ist im Wesentlichen der Ertrag bzw. das Ertragspotenzial der Liegenschaft, welcher entsprechend der Marktsituation und spezifischer Parameter kapitalisiert wird. Die Preise liegen hier zwischen 1000 und 2000 Franken oder mehr.

Experten beiziehen

Bei älteren Objekten oder bei grosser Unsicherheit können auch Bauexperten des Vertrauens beigezogen werden. Eine professionell erstellte Mängelliste hilft Ihnen zudem, den Kaufpreis zu verhandeln. Wichtig ist, dass diese Abklärungen vor Eigentumsübertragung erfolgen. Nach diesem Termin gehen sämtliche Nutzen und Gefahren der Immobilie auf Sie über. Allfällige Mängel müssen Sie dann selbst beheben, es sei denn, der Verkäufer hat die Mängel «arglistig» verschwiegen. Kurzum: Der Immobilienkauf ist ein anspruchsvolles Finanzgeschäft, und Sie sollten nicht zögern, Experten beizuziehen – sei es in Form einer professionellen Immobilienschätzung oder einer Besichtigung mit einem Bauexperten.

Alexander Paul


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