Hypotheken: Warum so harte Regeln bei der Tragbarkeit?

(Symbolbild: Archiv/Edi Wismer)
GELD ⋅ Bei einer Festhypothek von ca. 1,2 % könnte ich (35, verh., 2 Kinder) die Zinsen spielend bezahlen. Ich verstehe nicht, warum alle Banken, bei denen ich eine Offerte für eine Eigentumswohnung eingeholt habe, bei der Tragbarkeit einen kalkulatorischen Zinssatz von 4,5% oder sogar 5% anwenden? So erhalte ich keine Hypothek.
14. Juli 2017, 05:00
Gregor Hug

Der kalkulatorische Zinssatz stellt bei der Kreditvergabe den «pessimistisch zu erwartenden Zinssatz» dar. Die Bank will damit herausfinden, dass ein Kunde die Kreditzinsen auch in zukünftigen Hochzinsphasen bezahlen kann. Aktuell ist der tatsächliche Zinssatz in der Tat deutlich tiefer als der kalkulatorische Satz. Doch es gibt keine Garantie, dass das ewig so bleiben wird.

Sorgfaltspflicht der Banken

Deshalb dürfen sich Banken bei Kreditentscheiden nicht nur auf die aktuelle Tiefzinsphase abstützen, sondern müssen im Rahmen ihrer Sorgfaltspflicht auch einen möglichen Zins- anstieg berücksichtigen. Der kalkulatorische Hypothekarzinssatz schützt somit den Kunden vor der Gefahr, eine in einer Tiefzinsphase abgeschlossene Hypothek bei steigenden Zinsen nicht mehr halten zu können.

Vorsichtsmassnahme

Der Traum vom Eigenheim ist in der Tat gerade für junge Familien nicht leicht zu realisieren. Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes und damit der Tragbarkeitshürde würde jedoch die Gefahr erhöhen, dass Haushalte bei einer plötzlichen Zinserhöhung in eine Schuldenspirale geraten, die im Extremfall auch existenzbedrohende Ausmasse annehmen kann.

Klare Bedingungen

Die aktuell von den Banken verlangten Finanzierungsvoraussetzungen sind in der Regel:

– Die Liegenschaftskosten (Zinsen mit dem kalkulatorischen Zinssatz, Nebenkosten, Amortisationen) sind nicht höher als 34% des Nettoeinkommens,

– die Kunden bringen mindestens 20% Eigenmittel (davon die Hälfte hartes Eigenkapital, das heisst, Geld, das aus selber angesparten Guthaben ausserhalb der 2. Säule stammt),

– die Schuld wird innert 15 Jahren auf 2/3 der Belehnungsbasis amortisiert.

Werden diese Kriterien nicht eingehalten, kann die Bank eine Finanzierung trotzdem individuell prüfen, falls unter anderem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

– die Liegenschaft ist in einem sehr guten Zustand (das heisst: Es fallen keine unmittelbaren Investitionen an)

– der Zinssatz wird durch den Abschluss von Festhypotheken langfristig fixiert.

– die aktuell tiefen Zinsen werden genutzt, um sich während der Laufzeit mit höheren Amortisationen zu entschulden mit dem Ziel, dass spätestens bei Ablauf der Festhypotheken die Tragbarkeit ausgewiesen ist.

Wichtiger Sicherheitspuffer

Fazit: Es ist niemandem gedient, insbesondere auch nicht jungen Familien, wenn man zwar den Traum vom Eigenheim verwirklichen kann, aber bei zukünftigen Zinserhöhungen den gewohnten Lebensstandard einschränken oder das Wohneigentum im schlimmsten Fall aufgeben muss. Darum erfüllt der kalkulatorische Zinssatz gerade in Tiefzinsphasen eine wichtige Funktion als Sicherheitspuffer für Kunde und Bank.

Gregor Hug


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