Ratgeber

Hypothek auflösen: Noch teurer bei Negativzinsen?

(Bild: Archiv LZ/Philipp Schmidli)
GELD ⋅ Meine Frau und ich haben vor fünf Jahren ein Einfamilienhaus gebaut und dafür eine 12-jährige Festhypothek von 500000 Franken zu 1,7 Prozent abgeschlossen. Da wir uns scheiden lassen, müssen wir das Haus verkaufen. Wird die vorzeitige Auflösung der Hypothek angesichts der Negativzinsen nun teurer werden?
30. Juni 2017, 10:02

Viele Hypothekarnehmer entscheiden sich wie Sie für eine langfristige Festhypothek. Der Vorteil liegt auf der Hand: Mit einer Festhypothek haben Sie grosse Budgetsicherheit während der gesamten Laufzeit – der Zins ändert sich nicht bis zum Ablauf der Hypothek.

Allerdings birgt eine Festhypothek das Risiko, das sie den Hausbesitzer sehr teuer zu stehen kommt, wenn sie vor­zeitig aufgelöst werden muss. Denn bei einer vorzeitigen Auflösung verlangen die Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung ist im Hypothekarvertrag festgelegt und hängt von der Restlaufzeit ab.

Vereinfacht gesagt: Wenn Sie Ihre Hypothek vorzeitig auf­lösen, schulden Sie der Bank die Zinsen für die Restlaufzeit der Hypothek. Von diesem Betrag zieht die Bank den Wiederanlagezins ab. Das ist der Zins, den die Bank bekommen würde, wenn sie die zurückbezahlte Hypothekarsumme am Geld- oder Kapitalmarkt anlegen würde. Je nach Gebührenordnung der Bank ist es möglich, dass noch weitere Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren hinzukommen. So kann sich die Strafzahlung schnell einmal auf mehrere zehntausend Franken summieren.

Bei den aktuell negativen Zinsen kann der Ausstieg zudem noch teurer werden. Denn viele Banken stellen auch den negativen Wiederanlagezins in Rechnung. In Ihrem Fall könnte die Rechnung der Bank so aussehen, dass sie auf den Hypothekarzins von 1,7 Prozent einen negativen Wiederanlagezins von beispielsweise 0,14 Prozent draufschlägt. Gerechnet auf die Hypothekarsumme von 500 000 Franken könnte dieser Zins für die Restlaufzeit von sieben Jahren eine Straf­zahlung von über 60 000 Fran­ken ausmachen.

Die Weitergabe der Negativ­zinsen bei einer vorzeitigen Auf­lösung der Hypothek ist stossend. Denn wenn es darum geht, eine Hypothek zu vergeben, refinanziert sich die Bank grösstenteils mit Spargeldern. Dort wird der Negativzins aber nicht auf die Kunden abgewälzt – und die Bank rechnet mit einer Basis von mindestens null Prozent plus Marge. Das heisst: Kunden werden entweder bei der Vergabe der Hypothek oder bei der Berechnung der Strafzahlung nicht fair behandelt.

Hypothek weitergeben

Lassen Sie sich von Ihrer Bank ausrechnen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall ist. Holen Sie allenfalls die Meinung von unabhängigen Experten ein, wenn Sie denken, dass diese Strafzahlung unverhältnismässig hoch ist. Versuchen Sie auf jeden Fall, die bestehende Hypothek an den Käufer Ihrer Liegenschaft weiterzugeben. Ist Ihr Hypo­thekarzins höher als der markt­aktuelle Zins, können Sie dem Käufer einen tieferen Liegenschaftspreis anbieten, um diese Differenz auszugleichen. Das hat weitere Vorteile: Der Käufer kann so einen höheren Schuldzins bei den Steuern abziehen, und Sie zahlen als Verkäufer tiefere Grundstückgewinnsteuern.


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