Ratgeber

Nebenkosten: Muss ich die Nachforderung bezahlen?

A woman reads an additional costs accounting with heating costs and electricity consumption for the laundry room for an apartment in Zurich, Switzerland, pictured on January 15, 2015. (KEYSTONE/Christian Beutler) Eine Frau liest am 15. Januar 2015 eine Nebekostenabrechnung fuer Heizkosten und Waschkuechenstrom fuer eine Wohnung in Zuerich, Schweiz. (KEYSTONE/Christian Beutler) (CHRISTIAN BEUTLER (KEYSTONE))
RECHT ⋅ Ich miete seit sechs Jahren eine 3?-Zi.-Wohnung und zahle 130 Franken Nebenkosten a conto pro Monat. Seit Einzug habe ich nie eine Abrechnung erhalten. Deshalb ging ich davon aus, dass die 130 Franken ausreichten. Nun erhielt ich eine Abrechnung für die letzten sechs Jahre von fast 4000 Franken. Muss ich das bezahlen?
29. November 2017, 04:40
Lic. iur. Nadja Burri

Massgebend ist in Ihrem Fall die Verjährungsfrist. Für Nachforderungen aus der jährlichen Heiz-/Nebenkostenabrechnung gilt eine Frist von fünf Jahren. Diese fängt am Ende der Abrechnungsperiode an zu laufen. Die Abrechnungsperiode kann mit dem Kalenderjahr übereinstimmen oder vertraglich festgelegt werden. Üblicherweise ist im Mietvertrag der «Stichtag Nebenkosten» erwähnt. Fällt dieser beispielsweise auf den 30. Juni, läuft die Abrechnungsperiode vom 1. Juli bis 30. Juni. Konkret bedeutet das für Sie: Nachforderungen können für den Zeitraum ab 2012/13 gestellt werden. Nachforderungen aus den Perioden 2010/11 und 2011/12 sind verjährt.

Bei manchen Mustermiet­verträgen wie dem paritätischen Luzerner Mietvertrag aus dem Jahre 2010 dauert die Verjährung nur zwei Jahre. Dann muss der Vermieter die Abrechnung innert zwei Jahren stellen. Ist er dieser Verpflichtung nicht nachgekommen, wären die Nachforderungen bereits ab der Abrechnung 2014/15 verwirkt. Aber Achtung: Macht der Vermieter eine verjährte Nebenkostenforderung auf dem Rechtsweg geltend, müssen Sie sich bei der Schlichtungsbehörde (oder allenfalls später vor Gericht) ausdrücklich auf die im Vertrag erwähnte Verjährung berufen. Sonst können Sie trotzdem zur Zahlung verurteilt werden.

Von Bundesgericht abgesegnet

So ärgerlich die teils hohen Nachzahlungen für die Mieterinnen und Mieter sind, sie sind vom Bundesgericht explizit gutgeheissen. Obwohl im Gesetz steht (Art. 257b Abs. 1 OR), dass der Vermieter dem Mieter nur die tatsächlichen Kosten in Rechnung stellen darf, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die Akontozahlungen ausreichen würden. Das Bundesgericht befreit den Vermieter von jeglicher Aufklärungspflicht hinsichtlich zu tief angesetzter Akontobeträge. Ausserdem führt das höchste Gericht aus, dass der Begriff «Akonto» ja darauf hindeute, dass es sich um vorläufige Zahlungen handle (BGE 132 III 24). Auch dass die Nebenkosten selbst eine gewisse Toleranzgrenze von 15 bis 20 Prozent überschreiten dürfen, ist vom höchsten Gericht bedauerlicherweise bestätigt worden.

Belege einfordern

Besonders bei hohen Nachforderungen empfiehlt es sich, beim Vermieter alle Belege einzusehen. Kann der Vermieter die in Rechnung gestellten Positionen nicht ausweisen, schuldet der Mieter nichts mehr. Falls Sie vermuten, dass Sie zu hohe Heiz- und Nebenkosten-Akontobeträge zahlen müssen, können Sie auch selber tätig werden: Als Mieter haben Sie das Recht, jährlich eine Abrechnung zu verlangen. Ist der Vermieter säumig, können Sie diesen Anspruch auch über die kostenlose Schlichtungsbehörde durchsetzen. Wirksam kann sein, bereits geleistete Akontozahlungen zurückzufordern, solange nicht abgerechnet wird. Trifft die Abrechnung dann ein und ist diese plausibel, müssen Sie den entsprechenden Gesamtbetrag aber wieder nachzahlen.

Nadja Burri


Leserkommentare

Anzeige: