Ratgeber

Müssen wir uns an der neuen Heizung beteiligen?

Zum dpa-Magazin-Bericht vom 30. Oktober 2017: Es muss nicht die Höchststufe der Heizung sein: Eine angenehme Raumtemperatur für Küche und Wohnzimmer ist 20 Grad. ..(Archivbild vom 24.01.2017/Nur zur redaktionellen Verwendung durch dpa-Magazin-Bezieher.) Foto: Christin Klose/dpa-mag (KEYSTONE/DPA/Christin Klose) (CHRISTIN KLOSE (DPA dpa-mag))
RECHT ⋅ Wir wohnen in einem 5-Familien-Haus. Der Eigentümer hat nun die alte Heizung durch eine Erdsonden- heizung ersetzt. Da wir künftig geringere Heizkosten haben werden, verlangt er eine Beteiligung an der neuen Heizung. Müssen wir dies bezahlen? Sonst droht er, den Mietzins massiv zu erhöhen. Darf er dies?
22. November 2017, 05:00
Lic. iur. Corinne Willimann

Ihr Vermieter hat keinen Rechtsanspruch, von Ihnen einen einmaligen Kostenbeitrag zu verlangen. Eine derartige Beitragspflicht des Mieters an Investitionen des Vermieters kennt das Mietrecht nicht.

Wertvermehrende Investition

Soweit aber seine Investitionen eine wertvermehrende Verbesserung darstellen, hat der Vermieter das Recht, in einem gewissen Umfang den Mietzins zu erhöhen. Solche Mehrwerte sind zum Beispiel, wenn ein Geschirrspüler installiert wird, wo vorher keiner vorhanden war, oder wenn an einem Gebäude neu eine Wärmeisolation angebracht wird. Wenn aber ein Geschirrspüler durch einen neuen ersetzt wird, berechtigt das nicht zu einem Mietzinsaufschlag, sondern gilt als ordentlicher Unterhalt, der in der Regel vom Vermieter zu tragen ist.

Wenn eine alte Einrichtung durch eine neue von besserer Qualität oder mit einem zusätzlichen Nutzen ersetzt wird, kann eine teilweise Wertvermehrung vorliegen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn alte Fenster mit Einfachverglasung durch mehrfach verglaste Isolationsfenster ersetzt werden. Zwar mussten die Fenster grundsätzlich vom Vermieter ersetzt werden, er hat sie aber durch wesentlich bessere Fenster ersetzt. In diesem Fall muss ausgerechnet werden, welcher Prozentsatz der gesamten Investitionen auf den Mietpreis überwälzt werden darf.

Sonderregelung

Eine Sonderregelung gilt diesbezüglich für energetische Sanierungen. So gelten z. B. Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien wie Sonnenkollektoren und Wärmepumpen als Mehrleistung, die in gewissem Umfang eine Mietzinserhöhung rechtfertigt. Wenn eine solche Massnahme geeignet ist, die Nebenkosten zu senken, dann geht man von einer wertvermehrenden Verbesserung aus, die eine Anhebung des Mietzinses erlaubt.

Wenn die Erdsondenwärmepumpe für das ganze Mietshaus beispielsweise 20 000 Franken mehr gekostet hat als ein gleichwertiger Ersatz für die bisherige Ölheizung, kann nur dieser Anteil überwälzt werden.

Die erlaubte Anpassung des Mietzinses lässt sich nicht ohne weiteres berechnen. Der Vermieter hat Anspruch auf die Verzinsung und die Amortisation des Kapitals (im Beispiel auf 20 000 Franken) und unter Umständen auf Ersatz des künftigen Unterhalts. In der Praxis werden dafür Tabellen verwendet, in welchen der Hypothekarreferenzzinssatz, die Lebensdauer eines Gerätes, die Amortisation und der Unterhalt eingerechnet werden. Die Erdsonde wird gemäss Lebensdauertabelle des Mieterverbands (MV) bzw. des Hauseigentümerverbands (HEV) über eine Zeitspanne von 40 Jahren amortisiert, das Wärmepumpengerät über 20 Jahre. Sie finden auf der Homepage mietrecht.ch unter «wertvermehrende Investitionen» diverse Muster und Tabellen. Eine solche Berechnung ergibt die jährlich erlaubte Mietzinserhöhung, die dann auf die fünf Wohnungen verteilt wird.

Lic. iur. Corinne Willimann

Rechtsanwältin, Brack & Partner AG, Luzern, www.brackpartner.ch


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